Neue Zahlen: 78 % Durchfallquote bei Immobilienfotos

Oliver M. Zielinski Oliver M. Zielinski - 7. August 2017 - in: Marketing

Neue Zahlen: 78 % Durchfallquote bei ImmobilienfotosEs gibt neue Zahlen über den Einsatz von Immobilienfotos auf Online-Portalen. Aber es bleibt düster. Diesmal fallen knapp 78 % der Anzeigen fotografisch durch.

Wie in bereits in den Jahren 2015 und 2016 habe ich auch in diesem Sommer einen kleinen Ausschnitt des Marktes untersucht. Es geht wieder um meinen Heimatmarkt Berlin und die Präsentation sehr hochwertiger Immobilien ab 750.000 EUR, ohne Miethäuser bei Immobilienscout24.

In diesem Segment wäre eigentlich anzunehmen, dass Makler mit hoher Qualität vermarkten. Schließlich sind ihre Immobilienfotos Werbeaufnahmen. Sie bewerben eine Immobilien und sie bewerben sich selbst als Profi im oberen Segment.

Kriterien und Kategorien

Die folgenden messbaren und emotionalen Kriterien bilden eine Mindestanforderung an wirklich gute Immobilienfotos:

  • die richtige Motivwahl (Räume, Außenansichten, Details)
  • sie sind hell und einladend
  • sie zeigen exakt belichtete Motive
  • weiß ist weiß und schwarz ist schwarz
  • gute Bildschärfe
  • gerade Ausrichtung
  • richtiger Kamerastandpunkt und Bildaufteilung für verschiedene Szenarien
  • Fenster sind nicht überstrahlt und Schattenbereiche haben trotzdem Detailzeichnung

Ich teile die gefundenen Anzeigen wieder in vier Kategorien auf. Dabei bewerte ich, ob alle Aufnahmen eines Objektes die Anforderungen erfüllen.

  • Professionelle Fotos erfüllen die 8 genannten Kriterien.
  • Soliden Laienaufnahmen sieht man an, dass sie in Richtung professioneller Fotos gehen wollen, mindestens eines der genannten Kriterien fehlt jedoch. Der Mangel an Ausrüstung, Erfahrung oder fehlender Feinschliff in der Nachbearbeitung ist erkennbar.
  • Schlechte Aufnahmen erfüllen mindestens fünf der genannten Kriterien nicht. Ein weiteres K.O.-Kriterium ist der direkte Blitzeinsatz auf der Kamera.
  • Auf die Kategorie ohne Aufnahmen entfallen Angebote ohne echtes Foto, Exposés mit generischen Aufnahmen (Beispielfotos, Umgebungsbilder), Anzeigen ausschließlich mit Grafik (Zeichnungen, Grundrisse, Maklerlogo, Ortsschild).

Ergebnis: Weniger schlechte Fotos, aber …

Die Ergebnisse sind durchwachsen. Die allgemeine Bildqualität hat sich leicht erhöht, aber dennoch gibt es bedenkliche Entwicklungen.

Hier die wichtigsten Erkenntnisse:

  1. Analysiert wurden 308 Objekte (320 im Vorjahr).
  2. 0,5 Prozent weniger Anzeigen hatten professionelle Fotos im Einsatz als im Vorjahreszeitraum.
  3. Der Anteil von Exposés mit soliden Laienaufnahmen hat sich mehr als verdoppelt.
  4. Die Anzahl von Präsentationen mit schlechten Fotos ist um rund 15 Prozent gesunken.
  5. Angebote ohne Fotos stiegen um über 5 Prozent.

Akzeptable Aufnahmen (also professionelle und solide Laienbilder) machen 22 Prozent aus – das heißt:
78 % der Anzeigen fallen fotografisch durch.

Wieviele gute Fotos stehen auf Immoportalen?

Mögliche Schlussfolgerungen

  1. Wir betrachten hier nur das finanziell obere Ende der Angebotspalette. In den darunter liegenden Sektoren sieht es vermutlich noch viel düsterer aus, da Makler dort die absolut kleineren Margen schützen wollen. Dabei wird häufig vergessen, wie stark gute Fotos auf Kundenbindung, Preisstabilität, Objektstandzeit und das eigene Image wirken – und zwar unabhängig vom bedienten Preissegment.
  2. Immer mehr Makler bemühen sich ehrlich, dem entgegen zu wirken. Sie arbeiten offensichtlich mit einer ordentlichen Ausrüstung und haben etwas Immobilienfoto-Wissen erworben. Ihnen fehlt nicht mehr viel zur perfekten Präsentation.
  3. Immer wieder hört man von Maklern (hier), dass die Geschäfte ordentlich laufen und deshalb die Aufwendungen in die Vermarktung gering gehalten werden. (Deshalb die steigende Zahl ohne Fotos?) Dem stelle ich entgegen, dass ein Makler mit einer soliden Präsentation auch immer sich selbst vermarktet. Insofern nähme er mit professionellen Fotos eine kleine Investition in seine eigene Zukunft vor.

Am Rande beobachtet

Schon in der Analyse des vergangenen Jahres hatte ich über einige Trends berichtet. Viele von ihnen haben sich offensichtlich verfestigt. Zudem gab es noch einiges Neues und Kurioses zu sehen.

  • Offensichtlich verzweifelte Makler zeigen Bildschirmfotos von ihrer Website statt Bilder vom Objekt- das ist hoffentlich nur eine Momentaufnahme und somit ein vorübergehender Status.
  • Wer keine Bilder hat, zeigt gern einfach nur eine Außenaufnahme von einer grünen Wiese, einem See, einer novemberdüsteren Straße. Inwiefern sie mit dem Objekt zusammenhängt, wird nicht bekannt.
  • Die Preise für Drohnen sind gesunken. Doch macht der UAV-Joystick in der Hand aus einem Makler noch keinen Drohnenfotografen. Bildausschnitt, Kameraneigung, Belichtung bedürfen einiger Übung und sind in keinem der beobachteten Beispiele gelungen.
  • Da sind wir gleich bei einem weiteren Fauxpas, den viele Makler begehen. Sie haben ganz offensichtlich einen guten Fotografen engagiert, extern oder aus dem eigenen Team. Aber dann degradieren sie die eigentlich gute Präsentation mit völlig uninspirierten Ergänzungsschüssen aus dem Smartphone.
  • Positiv: Viele Anbieter, die auch Videos zeigen (deren Qualität habe ich nicht getestet), zeigen auch deutlich bessere Fotos als der Durchschnitt.
  • Manche Makler lieben den Blick für’s Detail. Dumm nur, wenn die meisten Fotos einer Präsentation beeindruckende Pumpwerke im Keller eines Hauses zeigen.
  • „Viel hilft viel“ scheinen manche Makler zu denken. Ich habe bei der Analyse der Fotoanzahl pro Objekt gesehen, dass manche Angebote mit über 60 Bildern den Betrachter herausfordern. Es ist kein Geheimnis: Ein gesundes Startmaß für ein Einfamilienhaus liegt bei 10 Fotos und kann mit der Größe und Ausstattung des Objektes auf 20 wachsen. Mehr Bilder will kein Betrachter sehen, weil er sie sich nicht merken kann.
  • Einige Objekte mit schlechten Aufnahmen kamen mir bekannt vor. Vielleicht waren sie schon Bestandteil der Analyse des Vorjahres.
  • Ich habe mal gegen ruckelige 3-D-Rundgänge argumentiert und mir dabei unter den Maklern nicht nur Freunde gemacht. Das ist einige Jahre her. Inzwischen gibt es wirklich smarte Lösungen, die man dem Betrachter als trendige Alternative anbieten kann. In der aktuellen Analyse traf das auf 2 Angebote zu.

Fazit

Die pessimistische Sicht: Im High-End-Sektor treten gerade mal 22 Prozent der Makler mit akzeptablen Fotos auf. Der Rest vertraut offensichtlich auf das Glück, einen Interessenten zu finden, dem der Anblick eines Objektes wenig wichtig ist. Oder er weiß es nicht besser. Oder er kann es nicht besser.

Die optimistische Sicht: Der Trend ist erkennbar: Mehr Makler punkten mit starken Fotos von ihren Objekten. Denn es ist relativ simpel – mit etwas Wissen und einer einfachen aber soliden Ausrüstung oder eben mit kleinem Geldeinsatz für professionelle Immobilienbilder lassen sich Objekte erfolgreicher vermarkten.

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