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Analyse 2019: Bildqualität auf Immobilienportalen

Oliver M. Zielinski Oliver M. Zielinski - 22. August 2019 - in: Marketing

Lesezeit: 6 Minuten

Analyse 2019: Bildqualität auf ImmobilienportalenDie neuen Zahlen zur Bildqualität auf Immobilienportalen zeigen wieder ein durchwachsenes Bild. Im Vergleich zum Vorjahr gibt es positive und auch negative Entwicklungen. Diesmal sind Licht und Schatten in den einzelnen Kategorien etwas anders verteilt.

Wie auch in den vier Jahren zuvor habe ich exemplarisch meinen Heimatmarkt Berlin untersucht. Erneut analysierte ich lediglich die Spitze des Eisbergs: Wohnimmobilien ab 750.000 EUR Kaufpreis, ohne Miethäuser, rund 320 Stück. Man sollte annehmen, dass Objekte mit sechs- bis achtstelligen Euro-Preisen mit besonderer Sorgfalt und Hingabe angeboten werden. Nun ja, lesen Sie selbst.

Vorweg vielleicht ein positiver Aspekt. Viele Makler scheinen sich von ihren Smartphones als Kamera abzuwenden und mit besserem Equipment zu fotografieren. Allerdings gibt es einen schalen Beigeschmack: Die meisten wissen noch nicht, wie sie mit ihren neuen Apparaten bessere Bildqualität erzielen. Auch dazu weiter unten mehr.

Kriterien und Kategorien für die Bildqualität

Die folgenden messbaren und emotionalen Kriterien bilden eine Mindestanforderung an wirklich gute Immobilienfotos:

  1. die richtige Motivwahl (Anzahl, Räume, Außenansichten, Details)
  2. sie sind hell (freundlich) und einladend
  3. richtiger Kamerastandpunkt
  4. gerade Ausrichtung, keine gebogenen Kanten
  5. gefällige Bildaufteilung für verschiedene Szenarien
  6. sie zeigen exakt und ausgeglichen belichtete Motive (Fenster sind nicht überstrahlt und Schattenbereiche haben trotzdem Detailzeichnung)
  7. Farbtreue (exakte Farben) und Farbtiefe (weiche Übergänge)
  8. gute Bildschärfe

Ich teile die gefundenen Anzeigen wieder in vier Kategorien auf. Dabei bewerte ich, ob alle Aufnahmen eines Objektes die Anforderungen erfüllen.

  • Professionelle Fotos erfüllen die 8 genannten Kriterien.
  • Soliden Laienaufnahmen sieht man an, dass sie in Richtung professioneller Fotos gehen wollen, mindestens eines der genannten Kriterien fehlt jedoch. Der Mangel an Ausrüstung, Erfahrung oder fehlender Feinschliff in der Nachbearbeitung ist erkennbar.
  • Mangelhafte Aufnahmen erfüllen mindestens drei der genannten Kriterien nicht.
    Außerdem gibt es zwei K.O.-Kriterien, die jede Aufnahme sofort in diese Kategorie befördern:

    • fehlende Bildschärfe
    • direkter Blitzeinsatz auf der Kamera.
  • Auf die Kategorie ohne Aufnahmen entfallen Angebote ohne echtes Foto, Exposés mit generischen Aufnahmen (Beispielfotos, Umgebungsbilder), Anzeigen ausschließlich mit Grafik (Zeichnungen, Grundrisse, Maklerlogo, Ortsschild).

Weniger Aufnahmen von Profis, dafür etwas mehr solide Laienfotos

Am Anfang des Listings zeigt der Immobilienscout Objekte, bei denen Makler für die Platzierung und Präsentation gezahlt haben. Diese Makler geben auch der Bildqualität einen gewissen Vorrang. So füllten sich die Kategorien Professionelle Aufnahmen und Solide Laienaufnahmen hauptsächlich durch die Einträge der ersten vier Ergebnisseiten. Im späteren Verlauf der insgesamt 16 Seiten mit Objektlisten gab es für diese Kategorien immer seltener Treffer. Dennoch habe ich mir jedes einzelne Angebot angesehen.

Die Auswertung der Untersuchung zur Bildqualität 2019 bringt folgende Erkenntnisse:

  1. Die Analyse umfasste in diesem Jahr 320 Objekte (2018: 302 / 2017: 308 / 2015 & 2016: je 320).
  2. Die Anzahl der Exposés mit professionellen Aufnahmen brach im Vorjahresvergleich um über ein Drittel ein.
  3. Die Zahl der Makler, die sich mit Ihren Fotos richtig Mühe gaben (solide Laienfotos), stieg wieder um knapp 14 %.
  4. Auch die Menge der Anzeigen mit mangelhaften Aufnahmen stieg im Vorjahresvergleich um 12 %.
  5. Die Anzahl der Exposés ohne brauchbare fotografische Aufnahmen sank wieder in etwa auf den Wert von 2017. Aber dennoch ist jedes fünfte Objekt davon betroffen.

Die Anzahl der Immobilienangebote mit akzeptablen Fotos, das sind professionelle Aufnahmen UND solide Laienfotos, liegt in diesem Jahr bei 18,75 %, was einer leichten Verschlechterung des bereits erstaunlich schlechten Vorjahreswertes gleichkommt (2018: 19,54% / 2017: 22,19 % / 2016: 13,10 % / 2015: 10,32 %). Im Umkehrschluss bedeutet das wieder, dass rund vier von fünf Objekten bei der Präsentation fotografisch durchfallen.

Qualität von Fotos auf Immobilienportalen 2015-2019

Zum Verfahren: Jedes Angebot wurde aufgrund seiner Aufnahmen bewertet. Bereits beim Titelbild ließ sich in etwa ablesen, in welche Richtung die Reise geht. War hier ein Manko-Kriterium zu sehen, war die Profi-Kategorie schon passé. Kamen noch zwei weitere hinzu, ging es zu den Mangelhaften Aufnahmen. Ansonsten folgte der Klick in die Galerie. Auch hier wurden die Mängel-Kriterien gezählt. Bei Erreichen der Kategorie Mangelhafte Aufnahmen war die Analyse dieses Angebots beendet – immer unter Berücksichtigung der Kategorie Ohne Aufnahmen und der beiden K.O.-Kriterien Bildunschärfe und dilletantischer Blitzeinsatz.

Was könnte im Verlauf der letzten zwölf Monate passiert sein?

Sie haben am Anfang dieses Artikels meine Formulierung von der „Spitze des Eisbergs“ gelesen. Das fürwahr nicht sehr erbauliche Ergebnis im gehobenen Immobiliensektor verliert bei Angeboten unterhalb von 750.000 EUR vermutlich weiter in Sachen Bildqualität. Es geht um etwa 660 weitere Objekte. Häufig gehörte Begründung: Kleinere Margen, kleinere Investition in die Präsentation.

Der analysierte Angebotsmarkt über alle Preisgruppen ist im Jahresvergleich um knapp 10 Prozent geschrumpft. Insofern scheint es nicht verständlich zu sein, weshalb nicht mit besserer Außendarstellung um die Gunst von Folgeaufträgen bei den immer weniger werdenden Objekten gebuhlt wird. Das Foto ist und bleibt in diesem Zusammenhang das erste und wichtigste Argument der Kundenbindung.

Viele Makler haben erkannt, dass sie mit der Bildqualität ihrer Smartphones für Immobilienaufnahmen nicht weiterkommen und haben folgerichtig in eine bessere Basisausrüstung investiert. Der Profi bemerkt das beispielsweise an besser durchzeichneten Aufnahmen, weniger Bildrauschen in kritischen Bereichen und mehr Weitwinkel, als Smartphones oder Kompaktkameras es ermöglichen. Etwa 8 % mehr gute Laienaufnahmen und fast 3 % weniger Profifotos sprechen dafür.

Offensichtlich fällt ihnen der Umgang mit der neuen Technik aber schwer, dann weitere Besonderheiten der Immobilienfotografie bekommen sie nicht in den Griff und erreichen daher die anfangs genannten Qualitätskriterien nicht. Eine starke Fotoausrüstung allein reicht eben nicht aus. Das ist wie in der Küche: Der Sprung vom Spiegelei zum 3-Gänge-Menü gelingt nicht zwangsläufig, weil man sich einen Satz neuer Töpfe und Pfannen zugelegt hat. Etwas Fortbildung und Praxiswissen gehören auch dazu.

Die mitunter bestdargestellten Angebote kamen von einem relativ stark vertretenen Maklerbüro. Hier leistete man sich nur einen Ausreißer nach unten.

Im Gegenzug zeigte ein anderes, sehr häufig in Erscheinung getretenes Maklerunternehmen fast durchweg schlechte Aufnahmen für seine Millionenobjekte. Gleichermaßen hatte sich auch die Immobilienabteilung einer Bank bei dieser Form der Expertise keineswegs mit Ruhm bekleckert.

Trends und Kurioses

Wie immer zeigt insbesondere die Kategorie Mangelhafte Aufnahmen, zu welchen eigenartigen Zugeständnissen Makler in der Immobilienpräsentation bereit sind.

Hochformat

Die Hochformatkrise des Vorjahres hat sich etwas gelegt – was gewiss auch am weniger offensiven Smartphone-Einsatz bei der Immoblienfotografie liegt. Aber dennoch tauchen Hochformate vereinzelt auf.

Drohnenfotos

Noch weniger Drohnenaufnahmen machen die Runde.

Blitzaufnahmen

Es scheint sich herumgesprochen zu haben, dass ein Blitzlicht bei Immobilienfotos nicht auf die Kamera gehört. Nur sehr wenige Anzeigen haben sich dadurch auf direktem Weg in die Kategorie Mangelhaft befördert.

Bildbearbeitung

Im Gegensatz zum Vorjahr hat sich die Zahl der Retuschedelikte rapide verringert. Allerdings könnten sehr viele Aufnahmen durch einen kleinen und gezielten Eingriff am Computer zum Strahlen gebracht werden.

Bildgröße

Nur noch sehr wenige Angebote kamen mit viel zu kleinen Aufnahmen daher, die gleichzeitig den üppigen Platz des Immobilienportals verschenkten. Schade, denn es waren durchaus attraktive Objekte dabei, die in ihrer ganzen Pracht viel mehr hergemacht hätten.

Nicht-Fotos

„Klassisches Reihenhaus“ oder „Charmantes Haus aus den 30er Jahren“ mögen die Titel gelautet haben. Das dazugehörige Bild zeigt aber nur den Abwärtsblick auf ein ungepflegtes Rasenstück und legt damit die Motivationslatte ungebührlich hoch. Wer hat Lust, sich ernsthaft in ein Objekt zu vertiefen, das so lieblos angeboten wird? In die gleiche Klasse gehören Angebote, die einen Kamin, das Maklerlogo in mehreren Varianten oder die benachbarte Kirche als einzige Illustration zeigen.

Bildwiederholung

Mit der neuen Aufnahmetechnik gehen manchem Makler offensichtlich die Fotopferde durch. Sie präsentieren nicht selten 40 und mehr Bilder von einem Objekt und stellen dann auch noch Fotos ein, die ein und das gleiche Motiv bei leicht unterschiedlichen Zoom-Stufen zeigen. Oder sie zeigen das gleiche Motiv aus leicht verschiedenen Blickwinkeln. Was ist das? Laaaangweilig!

Schlechtwetteraufnahmen

Was für ein Ausreißer! Ein Maklerbüro, das mit ziemlich guten Aufnahmen glänzte, zeigt mitten im August von einem Objekt eine Außenaufnahme im Schnee. Hier sollte schnell nachgebessert werden, denn bei dem eigentlich recht gelungen präsentierten Objekt vermutet der Betrachter dieses Startbildes einen Ladenhüter.

Degradierung

Jedes Jahr das Gleiche: Einige glauben nach wie vor, es genauso gut zu wissen oder zu können. Sie engagieren zunächst einen Profi für richtig gute Aufnahmen. Dann zerstören sie jedoch den herrlichen Eindruck dieser Bildserie, indem sie selbst zum Smartphone greifen und Fotos beisteuern, die vor Fehlern nur so strotzen und von deutlich schlechterer Qualität sind. Das hat etwas von Selbstdegradierung.

Schmierfinger

Auch inzwischen ein Klassiker bei den Smartphone-Fotografien: Die verschmierte Objektivlinse erzeugt spätestens im Gegenlicht unschöne Verwaschungen. Manch einer verkauft das als romantischen Effekt. Hier ist sowas aber fehl am Platze.

Galeriefehler

Zumindest beim Immoscout habe ich entdeckt, dass manche Makler nicht das ganze Potenzial ausschöpfen. Man kann die Bilder benennen. Und wenn man sie schon nicht benennt, dann sollten sie wenigstens einen sprechenden Dateinamen bekommen. So stünde über dem Bild nämlich statt „IMG_1138“ der Wortlaut „Villa-Wannsee-Salonblick“. Oder so ähnlich. Der Betrachter fühlt sich damit jedenfalls besser informiert.

Fazit zur Bildqualität 2019

Das ist ermutigend: Makler versuchen derzeit, besser zu fotografieren.

Das ist enttäuschend: Es gelingt ihnen aber nur teilweise. Die meisten sind mit guten Aufnahmen hochwertiger Objekte überfordert.

Wenn man ihnen nur helfen könnte

 
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