Analyse 2020: Bilderqualität auf Immobilienportalen

Marcel Sümnik Marcel Sümnik - 20. August 2020 - in: Marketing

Analyse 2020: Bildqualität auf ImmobilienportalenIch schaue auf den Kalender und bin erschrocken: Es ist schon wieder August und damit Zeit für die diesjährige Analyse zur Bilderqualität auf Immobilienportalen.

Die neuen Zahlen geben Anlass zum Nachdenken. Aus Marketingsicht gibt es genau eine positive Entwicklung, der Rest sorgt für Falten auf der Stirn.

Wie jedes Jahr zuvor habe ich meinen in Heimatmarkt Berlin untersucht, wie Makler und andere Anbieter ihre Objekte fotografisch auf der führenden Immobilienplattform darstellen. Wieder wurde nach Wohnimmobilien gefiltert, ab 750.000 EUR Kaufpreis, keine Miethäuser. Das Kuriose: Statt der üblichen knapp über 300 Objekte spuckte die Objektsuche in diesem Jahr rund 450 Immobilien aus. Dennoch betrachte ich hier nur die Spitze des Eisbergs. Wie es wohl in den preislich unteren Regionen aussieht?

Eine positive Entwicklung des Vorjahrs ist wieder verschwunden: Mehr Makler nutzen wieder ihr Smartphone als Kamera und vertrauen auf die Bilderqualität-Versprechen der Hersteller. Allerdings lassen sie dabei außer acht, dass sich diese Versprechen nur auf geknipste Allerweltsfotos im Urlaub, Tierpark oder mit der Schwiegermutter beim Sonntagskaffee beziehen. Die Fotografie von Immobilien hat aber besondere Licht- und Platzverhältnisse zu berücksichtigen, so dass der Smartphone-Einsatz ebenso durchdacht erfolgen muss, wie der einer richtigen Kamera – und trotzdem bleibt die Bilderqualität immer noch nicht vergleichbar.

Kriterien und Kategorien für die Bilderqualität

Es gibt einige messbare und emotionale Kriterien, nach denen sich einschätzen lässt, ob ein Immobilienfoto gut ist:

  1. die richtige Motivwahl (Anzahl, Räume, Außenansichten, Details)
  2. sie sind hell (freundlich) und einladend
  3. richtiger Kamerastandpunkt
  4. gerade Ausrichtung, keine gebogenen Kanten
  5. gefällige Bildaufteilung für verschiedene Szenarien
  6. sie zeigen exakt und ausgeglichen belichtete Motive (Fenster sind nicht überstrahlt und Schattenbereiche haben trotzdem Detailzeichnung)
  7. Farbtreue (exakte Farben) und Farbtiefe (weiche Übergänge)
  8. gute Bildschärfe

Wie in jedem Jahr gibt es vier Bilderqualität-Kategorien. Dabei bewerte ich, ob alle Aufnahmen eines Objektes den genannten Anforderungen entsprechen.

  • Professionelle Fotos erfüllen ALLE genannten Kriterien.
  • Soliden Laienaufnahmen fehlt mindestens eines der genannten Kriterien.
  • Mangelhafte Aufnahmen erfüllen mindestens drei der genannten Kriterien nicht.
    Außerdem gibt es zwei K.O.-Kriterien, die jede Aufnahme sofort in diese Kategorie befördern:

    • fehlende Bildschärfe
    • direkter Blitzeinsatz auf der Kamera.
  • Auf die Kategorie ohne Aufnahmen entfallen Angebote ohne echtes Foto, Exposés mit generischen Aufnahmen (Beispielfotos, Umgebungsbilder), Anzeigen ausschließlich mit Grafik (Zeichnungen, Grundrisse, Maklerlogo, Ortsschild).

Doppelt so viele Profi-Bilder, dafür über ein Drittel weniger solide Laienfotos

Wieder stehen am Beginn der Ergebnisliste des Immobilienportals die Objekte mit den besten Aufnahmen, also die professionellen Fotos und solide Laienaufnahmen. Das mag daran liegen, dass die Anbieter für diese Platzierung und hervorgehobene Präsentation zusätzlich gezahlt haben. So erscheint es logisch, dass sie sich bei der Immobiliendarstellung besondere Mühe geben. Weiter hinten ist diese positive Trefferquote deutlich geringer. Dennoch habe ich bis zum letzten Angebot jedes Exposé genau untersucht.

Bilderqualität-Analyse 2020 bringt folgende Erkenntnisse:

  1. Die Analyse umfasste in diesem Jahr 449 Objekte (2019: 320 / 2018: 302 / 2017: 308 / 2015 & 2016: je 320).
  2. Die Quote der Exposés mit professionellen Aufnahmen verdoppelte sich Vorjahresvergleich.
  3. Die Zahl der Makler, die sich mit Ihren Fotos richtig Mühe gaben (solide Laienfotos), fiel um knapp 40 %.
  4. Auch die Menge der Anzeigen mit mangelhaften Aufnahmen fiel im Vorjahresvergleich um 33 %.
  5. Die Quote der Exposés ohne brauchbare fotografische Aufnahmen verdoppelte sich im Vergleich zu 2019.

Die Quote mit akzeptablen Fotos – das sind professionelle Aufnahmen UND solide Laienfotos – liegt in diesem Jahr bei 17,15 %. Erneut hat sich dieses Resultat im Vorjahresvergleich also leicht verschlechtert (2019: 18,75% / 2018: 19,54% / 2017: 22,19 % / 2016: 13,10 % / 2015: 10,32 %). Erneut fallen daher mehr als 80% der Immobilienangebote fotografisch durch.

Bilderqualität auf Immobilienportalen 2015-2020

Zum Verfahren: In jedem Angebot wurden die Aufnahmen begutachtet. War in der Serie ein Manko-Kriterium deutlich erkennbar, hatte dieses Listing die Profi-Kategorie verpasst. Waren zwei weitere Kriterien nicht erfüllt, ging es zu den mangelhaften Aufnahmen. Das Erreichen der anderen beiden Kategorien ist damit von selbst erklärt.

Was mag das letzte Jahr fotografisch geprägt haben?

Für die Zunahme des Analysematerials um 50 % haben Immobilienprofis verschiedene Erklärungen parat. Sie reichen von: “Wegen Corona brauchen die Leute Geld, deshalb verkaufen sie ihre Immobilien”, bis zu: “Der Generationen-Wandel macht sich stärker bemerkbar – immer mehr Alte verkaufen Ihre großen Häuser, um sich zu verkleinern.”

Zunächst aber der positive Trend aus fotografischer Sicht: Noch nie war seit Beginn dieser Analysen die Quote der Angebote mit professionellen Fotos so hoch. Starke Immobilien lassen sich mit starken Fotos eben noch besser, schneller und vielleicht auch teurer verkaufen.

Doch um so bedenklicher ist die Entwicklung in den anderen Kategorien. Offensichtlich haben wieder weniger Makler Lust daran, selbst gut zu fotografieren. Die Menge der Angebote mit guten soliden Aufnahmen ist um 40 % gesunkenen.

Dass bei den Exposés mit schlechten Aufnahmen die Quote um 30 % sank ist nur ein schwacher Trost, denn im Gegenzug stieg der Anteil der Angebote ohne sinnvolle Immobilienaufnahmen um 100%. Damit stellt er erstmals die größte Kategorie dar. Offensichtlich gibt es immer mehr Gründe, Immobilien ohne Aufnahmen anzubieten, wie beispielsweise: diskrete Vermarktung, keine Fotos vorhanden oder Scham für schlechte Aufnahmen.

Interessant ist, dass wiederum bei den Offerten mit nicht brauchbaren Fotos wieder vielfach Makler von Systemvertrieben sehr aktiv sind. Es setzt sich nur eine Agentur aus diesem Bereich ab und präsentiert ausschließlich Profibilder.

Auch die so genannten Online-Makler bekleckern sich fotografisch nicht mit Ruhm und zeigen fast durchweg miserable Immobilienfotos. Mag hier der Margendruck eine Rolle spielen?

Ebenso sieht es bei den Immobilienabteilungen der Banken aus: lieblose und schlechte Fotografie der Millionen-Objekte, wohin man schaut. Auch hier gibt es lediglich ein Bankhaus, das mit starken Immobilienfotos glänzt.

Auffällig bei der Beurteilung der Bilderqualität

Einige Trends der Vorjahre haben sich verfestigt – insbesondere in der Kategorie mangelhafte Aufnahmen.

Wasserzeichen

Viel mehr Anbieter als zuvor kennzeichnen ihre Fotos mit einen großen Wasserzeichen, das in der Bildmitte prangt oder zumindest große Bildteile überlagert. Grund dafür mögen unehrliche Wettbewerber sein, die gern diese Aufnahmen stehlen. Einem guten Bildeindruck schadet diese digitale Anti-Diebstahl-Kralle aber in erheblichem Maß.

Bildauswahl

Was mag einigen Immobilienprofis durch den Kopf gehen, wenn sie ihre Angebote online stellen? Da zeigen so manche von einem hochpreisigen Haus drei Fotos und vier Grundrisse. Kann das einen potenziellen Interessenten auf den Geschmack bringen?

Einige – auch gut fotografierende Makler – haben offensichtlich Lieblingsräume. Diese werden bis zu fünfmal aus verschiedenen Blickwinkeln fotografiert. Dann gibt es noch das Logo als Grafik und ein Umfeldbild. Das ist für den Betrachter einfach nur langweilig und wenig informativ.

Bildgrößen

Jedes Jahr das Gleiche: Es gibt immer noch Makler, die entweder ihre Fotoskills seit dem letzten Jahrtausend nicht verbessert haben oder deren Software keine größeren Fotos ausspuckt. Fotografiert wurden diese Bilder garantiert in einer brauchbaren Größe – aber das Postkarten-Format 600 x 400 Pixel war bis 1999 Stand der Technik. Damals erleichterten derart kleine Fotos die Ladezeit der Seiten im analogen Telefonnetz.

Bildanzahl

In jedem Jahr das Déjà-vu: Einige Makler gießen ihren ganzen Bilderschrott in ein Exposé. In diesem Jahr war jedes 10. Angebot von dieser Informationsflut betroffen und damit die tödliche Grenze von maximal 25 Fotos überschritten, ab der ein Betrachter auch im Wortsinn abschaltet und nicht wiederkehrt. Die Spitze in diesem Jahr: ein Objekt, das mit 118 (!) Fotos garniert wurde.

Der psychologische Sweetspot liegt übrigens bei 10 Fotos für eine Einfamilien-Immobilie, gern nach oben mit wachsender Objektgröße skalierbar – aber eben nicht mehr als 25 Bilder.

Belichtung

Besonders auffällig in diesem Jahr ist, dass viele Immobilienprofis mit der Belichtungstechnik nur schwer zurecht kommen. Um die überstrahlten Bereiche in den Fenstern zu vermeiden, wird das gesamte Bild dunkler eingestellt. Damit säuft der eigentlich wichtige Teil – der Innenraum – ab und macht aus einer vielleicht schönen Wohnung eine dunkle Höhle. Hier helfen nur die richtige Ausrüstung und das passende Knowhow.

Degradierung

Wir kennen das schon aus den Vorjahren: Da gibt es schon eine wirklich schöne Fotostrecke für eine Immobilie, doch das Immobilienbüro sendet jemanden, der zusätzlich eigene, aber viel schlechtere Aufnahmen macht. Diese werden dann eingestreut. Beim Betrachten kommt es jedes Mal zu einem Bruch. Und der tut weh. Ein schönes Objekt wird damit in seiner Wirkung auf den Interessenten degradiert.

Bildschirmeinstellung

Bei einigen immer wieder auftauchenden Anbietern fragt man sich beim Betrachten der Fotos “Wer hat hier was geraucht?” Die Farben und die Lichtwerte sind völlig aus dem Rahmen:  Alles viel zu grell und viel zu bunt. Aber ich unterstelle mal keine Absicht für diese miese Bilderqualität.

Wahrscheinlich ist das auf die Monitoreinstellung des jeweiligen Bildbearbeiters zurückzuführen. Jeder regelt sich seinen Arbeitsplatz-Bildschirm so zurecht, dass er angenehm daran schreiben und lesen kann. Die Bildbearbeitung ist aber ein anderes Kapitel. Sie hat das Ziel, dass Immobilienfotos auch und in erster Linie auf anderen Monitoren gut aussehen. Also wird an keinem fremden Bildschirm ein Foto genau so dargestellt werden können, wie ursprünglich beabsichtigt.

Bei dieser Analyse wurden die Bilder an einem frisch kalibrierten Monitor bewertet, der die Farben und Tonwerte exakt wiedergibt. Daher ist diese Beurteilung maßgeblich. Es wäre also von Vorteil, wenn auch ein Bildbearbeiter in einem Immobilienbüro aus einer solchen kalibrierten Umgebung heraus arbeiten würde.

Bildformat

Einige Angebote fallen mit vielen Hochformatbildern auf. Die Krönung war ein Exposé, in dem 61 Bilder ausschließlich im Hochformat verarbeitet waren. Dabei bietet die Immobilienplattform für die Betrachtung am PC oder Laptop ein sehr schönes großes Querformat an. Was passiert beim Hochformat? Das Bild wird auf die zur Verfügung stehende Höhe verkleinert und erhält an den Seiten dicke schwarze Balken. So werden häufig mehr als 50 Prozent des zur Verfügung stehenden Platzes verschenkt.

Sofort kommt das Argument: “Ja aber auf dem Smartphone schaut man die Bilder doch im Hochformat an.” Das mag sein, aber für alle User ist es zur Gewohnheit geworden, das Smartphone zu drehen, um auch ein Querformatbild formatfüllend anzuzeigen.

Hochformate sind für Immobilien sowieso nur sehr selten sinnvoll, da die allermeisten Räume breiter als hoch sind. Simple Logik – oder?

Panoramafotos

Das Smartphone macht das andere Extrem möglich: In 10 Sekunden hat man von einem Raum mit nur einem Schwenk ein Panoramafoto mit Rundumblick gemacht. Was bei Landschaften mit viel Weite und ohne definierte Kanten gut funktioniert, ist für Immobilien aber tödlich. Die vielen geraden Kanten von Wandanschlüssen, Fliesenfugen, Fensterrahmen oder Möbeln werden auf Panoramabildern gebogen verzerrt, während an der jeweils nächsten Wand wieder solche Bögen erzeugt werden. Die entstehenden Aufnahmen entstellen Innenräume und Fassaden auf’s Unerträgliche.

Fazit zur Bilderqualität 2020

Das ist ermutigend: Viel mehr Makler beauftragen professionelle Fotografen und heben sich so mit ihren Objekten vom Wettbewerb deutlich ab.

Das ist enttäuschend: Noch mehr Makler machen sich aber offensichtlich zu wenig Gedanken über die Wirkung von Fotos auf den Immobilieninteressenten. Nochmal zum langsam lesen: Das Foto sorgt immer für den ersten Eindruck. Für den gibt es bekanntlich keine zweite Chance.

Diese Weisheit bezieht sich übrigens nicht nur auf die beworbene Immobilie, sondern in erster Linie auf die Selbstpräsentation des Maklers.

Aber – keine Angst: Hilfe naht.

 
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