Analyse 2021: Bildqualität von Immobilienfotos im Internet

Oliver M. Zielinski Oliver M. Zielinski - 28. August 2021 - in: Im Einsatz

Analyse 2021: Bildqualität von Immobilienfotos im InternetAuch im Jahr 2021 bringt die Analyse der Bildqualität von Immobilienfotos im Internet die eine Erkenntnis: Es geht noch sehr viel besser. Ein Hoffnungsfunke des letzten Jahres ist erloschen, auch wenn an anderer Stelle leichte Erholung zu vermelden ist.

Wie jedes Jahr zuvor habe ich in meinem Heimatmarkt Berlin untersucht, wie Makler und andere Anbieter ihre Objekte fotografisch exemplarisch auf Immobilienscout24 darstellen. Wieder wurde nach Wohnimmobilien gefiltert, ab 750.000 EUR Kaufpreis, keine Miethäuser. In diesem Jahr betraf dies rund 360 Angebote. Diese wurden einzeln auf die Bildqualität ihrer Fotos analysiert.

Und wieder zeigt sich, dass viele Anbieter die Bedeutung von Fotos für das Eigenmarketing unterschätzen. Sie fotografieren schlecht, beachten die einfachsten Grundsätze nicht, schießen ihre Bilder lieblos aus dem Handgelenk. So scheint es, als erachteten sie Immobilienfotos als notwendiges Übel. Der Blick auf diese Angebote, macht dem Betrachter keine Freude.

Die Konsequenz daraus ist einfach aber hart: Wenn man zuvor schon jene Inserate mit guten bis sehr guten Fotos gesehen hat, sehnt man sich nach diesen und kehrt gern zu diesen visuell sorgfältig produzierten Angeboten zurück. Man vergisst Immobilien mit Schrottfotos blitzschnell.

Kriterien und Kategorien für die Bildqualität

Es gibt einige messbare und emotionale Kriterien, nach denen sich einschätzen lässt, ob ein Immobilienfoto gut ist:

  1. die richtige Motivwahl (Anzahl, Räume, Außenansichten, Details)
  2. sie sind hell (freundlich) und einladend
  3. richtiger Kamerastandpunkt
  4. gerade Ausrichtung, keine gebogenen Kanten
  5. gefällige Bildaufteilung für verschiedene Szenarien
  6. sie zeigen exakt und ausgeglichen belichtete Motive (Fenster sind nicht überstrahlt und Schattenbereiche haben trotzdem Detailzeichnung)
  7. Farbtreue (exakte Farben) und Farbtiefe (weiche Übergänge)
  8. gute Bildschärfe

Wie in jedem Jahr gibt es vier Qualitäts-Kategorien. Dabei bewerte ich, ob alle Aufnahmen eines Objektes den genannten Anforderungen entsprechen.

  • Professionelle Fotos erfüllen ALLE genannten Kriterien.
  • Solide Laienaufnahmen fehlt mindestens eines der genannten Kriterien.
  • Mangelhafte Aufnahmen erfüllen mindestens drei der genannten Kriterien nicht.
    Außerdem gibt es zwei K.O.-Kriterien, die jede Aufnahme sofort in diese Kategorie befördern:

    • fehlende Bildschärfe
    • direkter Blitzeinsatz auf der Kamera.
  • Auf die Kategorie ohne Aufnahmen entfallen Angebote ohne echtes Foto, Exposés mit generischen Aufnahmen (Beispielfotos, Umgebungsbilder), Anzeigen ausschließlich mit Grafik (Zeichnungen, Grundrisse, Maklerlogo, Ortsschild).

Zum Verfahren: In jedem Angebot wurden die Aufnahmen begutachtet. War in der Serie ein Manko-Kriterium deutlich erkennbar, hatte dieses Listing die Profi-Kategorie verpasst und landete bei den Soliden Laienaufnahmen. Waren zwei weitere Kriterien nicht erfüllt, ging es zu den mangelhaften Aufnahmen. Ebenso erging es unscharfen oder direkt geblitzten Bildern. Das Erreichen der anderen beiden Kategorien ist damit von selbst erklärt.

Bildqualität 2021

Wieder weniger Profi-Fotos, dafür mehr akzeptable Laienaufnahmen

Irgendwie falle ich jedes Jahr aufs neue herein. Rufe ich im Immobilienportal die Ergebnisliste auf, bin ich zunächst beeindruckt von der Bildqualität, denn es gibt viele Objekte mit wirklich akzeptablen Bildern, also mit professionellen Fotos und soliden Laienaufnahmen. So denke ich, dass es nun endlich eine Trendwende gegeben haben mag. Tatsächlich haben aber die Anbieter für diese Platzierung am Anfang der Liste und die hervorgehobene Präsentation zusätzlich gezahlt. So erscheint es logisch, dass sie sich bei der Immobiliendarstellung besondere Mühe geben. Auf den hinteren Ergebnisseiten ist diese positive Trefferquote deutlich geringer. Und auf den letzten beiden Seiten stehen vielfach nur noch Angebote mit schlechten Fotos. Dennoch habe ich bis zum letzten Angebot jedes Exposé genau untersucht.

Auswertung 2021: Bildqualität auf Immobilien-Portalen

Bildqualität-Analyse 2021 bringt folgende Erkenntnisse im Vergleich

  1. Die Analyse der Bildqualität umfasste in diesem Jahr 357 Objekte (2020: 449 / 2019: 320 / 2018: 302 / 2017: 308 / 2015 & 2016: je 320).
  2. Die Quote der Exposés mit professionellen Aufnahmen brach im Vorjahresvergleich um fast die Hälfte ein.
  3. Die Zahl der Anbieter, die sich mit Ihren Fotos richtig Mühe gaben (solide Laienfotos), stieg hingegen um rund drei Viertel.
  4. Jedoch stieg auch die Menge der Anzeigen mit mangelhaften Aufnahmen im Vorjahresvergleich um etwas mehr als ein Viertel.
  5. Die Quote der Exposés ohne brauchbare fotografische Aufnahmen fiel um rund ein Drittel im Vergleich zum Negativ-Rekordjahr 2020.
Entwicklung "Professionelle Aufnahmen"
Entwicklung "Solide Laienaufnahmen"
Entwicklung "Mangelhafte Aufnahmen"
Entwicklung "Ohne Aufnahmen"

Weiterhin hat nur jedes 5. Angebot brauchbare Fotos

Die Quote mit akzeptablen Fotos – das sind professionelle Aufnahmen UND solide Laienfotos – liegt in diesem Jahr bei 20,45 %. Nach drei Jahren hat sich dieses Resultat im Vorjahresvergleich erstmals wieder leicht verbessert (2020: 17,49% / 2019: 18,75% / 2018: 19,54% / 2017: 22,19 % / 2016: 13,10 % / 2015: 10,32 %). Von einer Trendumkehr kann man aber nicht reden, denn erneut fallen rund 80% der Immobilienangebote fotografisch durch.

Das war 2021 außerdem zu beobachten

Wie immer gibt es neben aller Statistik auch verschiedene fotografische und ästhetische Eigenarten, die verstärkt beobachtet wurden.

Bilderzahl und Motivwahl

Wie in meinem Artikel über die richtige Bildauswahl kürzlich beschrieben, waren nicht alle Offerten glücklich bei der Anzahl und Auswahl der gezeigten Motive. Positiv fällt auf, dass Objekte mit starken Immobilienfotos tatsächlich auch hier logisch und erfolgreich agierten.

Das Motto “Viel hilft Viel” greift bei der Auswahl der geeigneten Aufnahmen nicht. Spitzenkandidat war ein Inserat mit sage und schreibe 92 Aufnahmen für ein Objekt mit rund 150 m² Wohnfläche.

Kurios: Bei einigen Objekten wurde massiv von außen fotografiert, während als Innenaufnahme die Warmwasseraufbereitung diente.

Formatschwindel

Vermeintlich besonders kluge Köpfe wollten drei Fliegen mit einer Klappe erschlagen.

  1. Sie haben die tolle Weitwinkelfunktion ihres Smartphones verwendet, um Räume formatfüllend abzubilden.
  2. Um die unerträglichen Verzerrungen des Weitwinkels zu minimieren, haben Sie nachträglich das ursprüngliche Bildformat von vermutlich 3:2 auf 4:3 gestaucht.
  3. Gleichzeitig lässt sich damit die vom Immoblienportal bereitgestellte Bildfläche voll ausnutzen.

Doch geht diese Vorgehensweise nach hinten los, denn:

  1. Um extreme Verzerrungen zu vermeiden, sollte man niemals mit vollem Weitwinkel fotografieren.
  2. Bei der Stauchung wird das gesamte Bild gestaucht, während die Weitwinkelverzerrung nur zu den Bildrändern hin zunimmt. So wird eine große Flügeltür in der Bildmitte optisch schnell zu einem winzigen Durchschlupf. Das menschliche Gehirn merkt den Fehler schnell und fühlt sich beim Betrachten betrogen.
  3. Das Portal kann auch mit 3:2 gut umgehen.

Himmelsaustausch

Photoshop und andere Programme liefern die Technologie für den Himmelsaustausch. Doch diese Technik will gekonnt eingesetzt werden. Aus einem Bild, das an einem trüben Tag gemacht wurde, macht man per Mausklick kein Sommerfoto.

Die beobachteten Anbieter sind sehr grobschlächtig vorgegangen, und haben lediglich stumpf das Himmelsgrau durch einen blauen Sommerhimmel ersetzt. Doch haben sie vergessen, dass bei strahlendem Sonnenschein plötzlich auch harte Schatten sichtbar werden müssten. Und dass in Fenstern das Himmelsblau auch reflektiert werden muss.

Das gibt erhebliche Abzüge, denn auch hier fühlt sich der Betrachter unwohl, weil “irgendetwas mit diesem Bild nicht stimmt”.

Blitzlichteinsatz

Erfreulich, dass es sich wohl inzwischen herumgesprochen hat, dass man den Blitz nicht direkt auf der Kamera verwendet. Nur wenige Objekte wurden so fotografiert.

Hingegen war bei manchen Aufnahmen zu erkennen, dass das Blitzlicht indirekt (Decke oder Wand) oder gar entfesselt als separate Lichtquelle eingesetzt wurde. Beides erfordert Erfahrung und viele Tests, damit diese Zusatzbeleuchtung realistisch zum Einsatz kommt. Das hatte ich nicht erwartet. Ich ziehe meinen Hut!

Home Staging

Bei den ohnehin guten Aufnahmen haben manche Anbieter offensichtlich außerdem durch die Hilfe von Home Staging profitiert. Ihre eigentlich leeren Objekte sehen wohnlicher aus und machen auf dem Foto einen einladenden Eindruck. Top!

Klassiker

Natürlich dürfen auch die Klassiker aus den vergangenen Jahren nicht fehlen:

  • Innenpanoramen sorgen für gebogene Wandanschlüsse, Möbelkanten und Fliesenfugen
  • einzelne schlechte Handyfotos zerstören professionelle Bildstrecken
  • extreme Bildformate erschweren das Betrachten (irrwitzig: selbst Hochformat-Panoramen waren zu sehen)

Was bleibt aus der Analyse Bildqualität 2021 haften?

Positiv: Jene Anbieter, die sich um eine bessere optische Darstellung bemühen, zeigen das jetzt verstärkt auf mehreren Ebenen – sie fotografieren gut, verwenden ordentliches Foto-Equipment, investieren in eine bessere Platzierung und setzen ihr Objekt in Szene.

Negativ: Die Rate der Immobilien mit unbrauchbaren Fotos ist nach wie vor erschütternd. Viele bekannte Fehler werden weiterhin begangen – und neue kommen hinzu.

An dieser Stelle hilft etwas Eigenwerbung

Wenn Sie Ihre Top-Objekte endlich auch mit guten Fotos darstellen möchten, gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Sie engagieren einen guten Fotografen, der auf Immobilien spezialisiert ist.
  2. Sie erlernen selbst in einem Workshop Grundlagen der Immobilienfotografie und machen zukünftig bessere Bilder mit einer kleinen aber guten Fotoausrüstung.

Und niemals vergessen: Ihre Immobilienfotos sind das Erste, was ein Interessent von Ihnen sieht.

Machen Sie also am besten gleich von Anfang an einen guten Eindruck!

Doppelt so viele Profi-Bilder, dafür über ein Drittel weniger solide Laienfotos

Wieder stehen am Beginn der Ergebnisliste des Immobilienportals die Objekte mit den besten Aufnahmen, also die professionellen Fotos und solide Laienaufnahmen. Das mag daran liegen, dass die Anbieter für diese Platzierung und hervorgehobene Präsentation zusätzlich gezahlt haben. So erscheint es logisch, dass sie sich bei der Immobiliendarstellung besondere Mühe geben. Weiter hinten ist diese positive Trefferquote deutlich geringer. Dennoch habe ich bis zum letzten Angebot jedes Exposé genau untersucht.

Bilderqualität-Analyse 2020 bringt folgende Erkenntnisse:

  1. Die Analyse umfasste in diesem Jahr 449 Objekte (2019: 320 / 2018: 302 / 2017: 308 / 2015 & 2016: je 320).
  2. Die Quote der Exposés mit professionellen Aufnahmen verdoppelte sich Vorjahresvergleich.
  3. Die Zahl der Makler, die sich mit Ihren Fotos richtig Mühe gaben (solide Laienfotos), fiel um knapp 40 %.
  4. Auch die Menge der Anzeigen mit mangelhaften Aufnahmen fiel im Vorjahresvergleich um 33 %.
  5. Die Quote der Exposés ohne brauchbare fotografische Aufnahmen verdoppelte sich im Vergleich zu 2019.

Die Quote mit akzeptablen Fotos - das sind professionelle Aufnahmen UND solide Laienfotos - liegt in diesem Jahr bei 17,15 %. Erneut hat sich dieses Resultat im Vorjahresvergleich also leicht verschlechtert (2019: 18,75% / 2018: 19,54% / 2017: 22,19 % / 2016: 13,10 % / 2015: 10,32 %). Erneut fallen daher mehr als 80% der Immobilienangebote fotografisch durch.

Bilderqualität auf Immobilienportalen 2015-2020

Zum Verfahren: In jedem Angebot wurden die Aufnahmen begutachtet. War in der Serie ein Manko-Kriterium deutlich erkennbar, hatte dieses Listing die Profi-Kategorie verpasst. Waren zwei weitere Kriterien nicht erfüllt, ging es zu den mangelhaften Aufnahmen. Das Erreichen der anderen beiden Kategorien ist damit von selbst erklärt.

Was mag das letzte Jahr fotografisch geprägt haben?

Für die Zunahme des Analysematerials um 50 % haben Immobilienprofis verschiedene Erklärungen parat. Sie reichen von: "Wegen Corona brauchen die Leute Geld, deshalb verkaufen sie ihre Immobilien", bis zu: "Der Generationen-Wandel macht sich stärker bemerkbar - immer mehr Alte verkaufen Ihre großen Häuser, um sich zu verkleinern."

Zunächst aber der positive Trend aus fotografischer Sicht: Noch nie war seit Beginn dieser Analysen die Quote der Angebote mit professionellen Fotos so hoch. Starke Immobilien lassen sich mit starken Fotos eben noch besser, schneller und vielleicht auch teurer verkaufen.

Doch um so bedenklicher ist die Entwicklung in den anderen Kategorien. Offensichtlich haben wieder weniger Makler Lust daran, selbst gut zu fotografieren. Die Menge der Angebote mit guten soliden Aufnahmen ist um 40 % gesunkenen.

Dass bei den Exposés mit schlechten Aufnahmen die Quote um 30 % sank ist nur ein schwacher Trost, denn im Gegenzug stieg der Anteil der Angebote ohne sinnvolle Immobilienaufnahmen um 100%. Damit stellt er erstmals die größte Kategorie dar. Offensichtlich gibt es immer mehr Gründe, Immobilien ohne Aufnahmen anzubieten, wie beispielsweise: diskrete Vermarktung, keine Fotos vorhanden oder Scham für schlechte Aufnahmen.

Interessant ist, dass wiederum bei den Offerten mit nicht brauchbaren Fotos wieder vielfach Makler von Systemvertrieben sehr aktiv sind. Es setzt sich nur eine Agentur aus diesem Bereich ab und präsentiert ausschließlich Profibilder.

Auch die so genannten Online-Makler bekleckern sich fotografisch nicht mit Ruhm und zeigen fast durchweg miserable Immobilienfotos. Mag hier der Margendruck eine Rolle spielen?

Ebenso sieht es bei den Immobilienabteilungen der Banken aus: lieblose und schlechte Fotografie der Millionen-Objekte, wohin man schaut. Auch hier gibt es lediglich ein Bankhaus, das mit starken Immobilienfotos glänzt.

Auffällig bei der Beurteilung der Bilderqualität

Einige Trends der Vorjahre haben sich verfestigt - insbesondere in der Kategorie mangelhafte Aufnahmen.

Wasserzeichen

Viel mehr Anbieter als zuvor kennzeichnen ihre Fotos mit einen großen Wasserzeichen, das in der Bildmitte prangt oder zumindest große Bildteile überlagert. Grund dafür mögen unehrliche Wettbewerber sein, die gern diese Aufnahmen stehlen. Einem guten Bildeindruck schadet diese digitale Anti-Diebstahl-Kralle aber in erheblichem Maß.

Bildauswahl

Was mag einigen Immobilienprofis durch den Kopf gehen, wenn sie ihre Angebote online stellen? Da zeigen so manche von einem hochpreisigen Haus drei Fotos und vier Grundrisse. Kann das einen potenziellen Interessenten auf den Geschmack bringen?

Einige - auch gut fotografierende Makler - haben offensichtlich Lieblingsräume. Diese werden bis zu fünfmal aus verschiedenen Blickwinkeln fotografiert. Dann gibt es noch das Logo als Grafik und ein Umfeldbild. Das ist für den Betrachter einfach nur langweilig und wenig informativ.

Bildgrößen

Jedes Jahr das Gleiche: Es gibt immer noch Makler, die entweder ihre Fotoskills seit dem letzten Jahrtausend nicht verbessert haben oder deren Software keine größeren Fotos ausspuckt. Fotografiert wurden diese Bilder garantiert in einer brauchbaren Größe - aber das Postkarten-Format 600 x 400 Pixel war bis 1999 Stand der Technik. Damals erleichterten derart kleine Fotos die Ladezeit der Seiten im analogen Telefonnetz.

Bildanzahl

In jedem Jahr das Déjà-vu: Einige Makler gießen ihren ganzen Bilderschrott in ein Exposé. In diesem Jahr war jedes 10. Angebot von dieser Informationsflut betroffen und damit die tödliche Grenze von maximal 25 Fotos überschritten, ab der ein Betrachter auch im Wortsinn abschaltet und nicht wiederkehrt. Die Spitze in diesem Jahr: ein Objekt, das mit 118 (!) Fotos garniert wurde.

Der psychologische Sweetspot liegt übrigens bei 10 Fotos für eine Einfamilien-Immobilie, gern nach oben mit wachsender Objektgröße skalierbar - aber eben nicht mehr als 25 Bilder.

Belichtung

Besonders auffällig in diesem Jahr ist, dass viele Immobilienprofis mit der Belichtungstechnik nur schwer zurecht kommen. Um die überstrahlten Bereiche in den Fenstern zu vermeiden, wird das gesamte Bild dunkler eingestellt. Damit säuft der eigentlich wichtige Teil - der Innenraum - ab und macht aus einer vielleicht schönen Wohnung eine dunkle Höhle. Hier helfen nur die richtige Ausrüstung und das passende Knowhow.

Degradierung

Wir kennen das schon aus den Vorjahren: Da gibt es schon eine wirklich schöne Fotostrecke für eine Immobilie, doch das Immobilienbüro sendet jemanden, der zusätzlich eigene, aber viel schlechtere Aufnahmen macht. Diese werden dann eingestreut. Beim Betrachten kommt es jedes Mal zu einem Bruch. Und der tut weh. Ein schönes Objekt wird damit in seiner Wirkung auf den Interessenten degradiert.

Bildschirmeinstellung

Bei einigen immer wieder auftauchenden Anbietern fragt man sich beim Betrachten der Fotos "Wer hat hier was geraucht?" Die Farben und die Lichtwerte sind völlig aus dem Rahmen:  Alles viel zu grell und viel zu bunt. Aber ich unterstelle mal keine Absicht für diese miese Bilderqualität.

Wahrscheinlich ist das auf die Monitoreinstellung des jeweiligen Bildbearbeiters zurückzuführen. Jeder regelt sich seinen Arbeitsplatz-Bildschirm so zurecht, dass er angenehm daran schreiben und lesen kann. Die Bildbearbeitung ist aber ein anderes Kapitel. Sie hat das Ziel, dass Immobilienfotos auch und in erster Linie auf anderen Monitoren gut aussehen. Also wird an keinem fremden Bildschirm ein Foto genau so dargestellt werden können, wie ursprünglich beabsichtigt.

Bei dieser Analyse wurden die Bilder an einem frisch kalibrierten Monitor bewertet, der die Farben und Tonwerte exakt wiedergibt. Daher ist diese Beurteilung maßgeblich. Es wäre also von Vorteil, wenn auch ein Bildbearbeiter in einem Immobilienbüro aus einer solchen kalibrierten Umgebung heraus arbeiten würde.

Bildformat

Einige Angebote fallen mit vielen Hochformatbildern auf. Die Krönung war ein Exposé, in dem 61 Bilder ausschließlich im Hochformat verarbeitet waren. Dabei bietet die Immobilienplattform für die Betrachtung am PC oder Laptop ein sehr schönes großes Querformat an. Was passiert beim Hochformat? Das Bild wird auf die zur Verfügung stehende Höhe verkleinert und erhält an den Seiten dicke schwarze Balken. So werden häufig mehr als 50 Prozent des zur Verfügung stehenden Platzes verschenkt.

Sofort kommt das Argument: "Ja aber auf dem Smartphone schaut man die Bilder doch im Hochformat an." Das mag sein, aber für alle User ist es zur Gewohnheit geworden, das Smartphone zu drehen, um auch ein Querformatbild formatfüllend anzuzeigen.

Hochformate sind für Immobilien sowieso nur sehr selten sinnvoll, da die allermeisten Räume breiter als hoch sind. Simple Logik - oder?

Panoramafotos

Das Smartphone macht das andere Extrem möglich: In 10 Sekunden hat man von einem Raum mit nur einem Schwenk ein Panoramafoto mit Rundumblick gemacht. Was bei Landschaften mit viel Weite und ohne definierte Kanten gut funktioniert, ist für Immobilien aber tödlich. Die vielen geraden Kanten von Wandanschlüssen, Fliesenfugen, Fensterrahmen oder Möbeln werden auf Panoramabildern gebogen verzerrt, während an der jeweils nächsten Wand wieder solche Bögen erzeugt werden. Die entstehenden Aufnahmen entstellen Innenräume und Fassaden auf's Unerträgliche.

Fazit zur Bilderqualität 2020

Das ist ermutigend: Viel mehr Makler beauftragen professionelle Fotografen und heben sich so mit ihren Objekten vom Wettbewerb deutlich ab.

Das ist enttäuschend: Noch mehr Makler machen sich aber offensichtlich zu wenig Gedanken über die Wirkung von Fotos auf den Immobilieninteressenten. Nochmal zum langsam lesen: Das Foto sorgt immer für den ersten Eindruck. Für den gibt es bekanntlich keine zweite Chance.

Diese Weisheit bezieht sich übrigens nicht nur auf die beworbene Immobilie, sondern in erster Linie auf die Selbstpräsentation des Maklers.

Weniger Aufnahmen von Profis, dafür etwas mehr solide Laienfotos

Am Anfang des Listings zeigt der Immobilienscout Objekte, bei denen Makler für die Platzierung und Präsentation gezahlt haben. Diese Makler geben auch der Bildqualität einen gewissen Vorrang. So füllten sich die Kategorien Professionelle Aufnahmen und Solide Laienaufnahmen hauptsächlich durch die Einträge der ersten vier Ergebnisseiten. Im späteren Verlauf der insgesamt 16 Seiten mit Objektlisten gab es für diese Kategorien immer seltener Treffer. Dennoch habe ich mir jedes einzelne Angebot angesehen.

Die Auswertung der Untersuchung zur Bildqualität 2019 bringt folgende Erkenntnisse:

  1. Die Analyse umfasste in diesem Jahr 320 Objekte (2018: 302 / 2017: 308 / 2015 & 2016: je 320).
  2. Die Anzahl der Exposés mit professionellen Aufnahmen brach im Vorjahresvergleich um über ein Drittel ein.
  3. Die Zahl der Makler, die sich mit Ihren Fotos richtig Mühe gaben (solide Laienfotos), stieg wieder um knapp 14 %.
  4. Auch die Menge der Anzeigen mit mangelhaften Aufnahmen stieg im Vorjahresvergleich um 12 %.
  5. Die Anzahl der Exposés ohne brauchbare fotografische Aufnahmen sank wieder in etwa auf den Wert von 2017. Aber dennoch ist jedes fünfte Objekt davon betroffen.

Die Anzahl der Immobilienangebote mit akzeptablen Fotos, das sind professionelle Aufnahmen UND solide Laienfotos, liegt in diesem Jahr bei 18,75 %, was einer leichten Verschlechterung des bereits erstaunlich schlechten Vorjahreswertes gleichkommt (2018: 19,54% / 2017: 22,19 % / 2016: 13,10 % / 2015: 10,32 %). Im Umkehrschluss bedeutet das wieder, dass rund vier von fünf Objekten bei der Präsentation fotografisch durchfallen.

Qualität von Fotos auf Immobilienportalen 2015-2019

Zum Verfahren: Jedes Angebot wurde aufgrund seiner Aufnahmen bewertet. Bereits beim Titelbild ließ sich in etwa ablesen, in welche Richtung die Reise geht. War hier ein Manko-Kriterium zu sehen, war die Profi-Kategorie schon passé. Kamen noch zwei weitere hinzu, ging es zu den Mangelhaften Aufnahmen. Ansonsten folgte der Klick in die Galerie. Auch hier wurden die Mängel-Kriterien gezählt. Bei Erreichen der Kategorie Mangelhafte Aufnahmen war die Analyse dieses Angebots beendet - immer unter Berücksichtigung der Kategorie Ohne Aufnahmen und der beiden K.O.-Kriterien Bildunschärfe und dilletantischer Blitzeinsatz.

Was könnte im Verlauf der letzten zwölf Monate passiert sein?

Sie haben am Anfang dieses Artikels meine Formulierung von der "Spitze des Eisbergs" gelesen. Das fürwahr nicht sehr erbauliche Ergebnis im gehobenen Immobiliensektor verliert bei Angeboten unterhalb von 750.000 EUR vermutlich weiter in Sachen Bildqualität. Es geht um etwa 660 weitere Objekte. Häufig gehörte Begründung: Kleinere Margen, kleinere Investition in die Präsentation.

Der analysierte Angebotsmarkt über alle Preisgruppen ist im Jahresvergleich um knapp 10 Prozent geschrumpft. Insofern scheint es nicht verständlich zu sein, weshalb nicht mit besserer Außendarstellung um die Gunst von Folgeaufträgen bei den immer weniger werdenden Objekten gebuhlt wird. Das Foto ist und bleibt in diesem Zusammenhang das erste und wichtigste Argument der Kundenbindung.

Viele Makler haben erkannt, dass sie mit der Bildqualität ihrer Smartphones für Immobilienaufnahmen nicht weiterkommen und haben folgerichtig in eine bessere Basisausrüstung investiert. Der Profi bemerkt das beispielsweise an besser durchzeichneten Aufnahmen, weniger Bildrauschen in kritischen Bereichen und mehr Weitwinkel, als Smartphones oder Kompaktkameras es ermöglichen. Etwa 8 % mehr gute Laienaufnahmen und fast 3 % weniger Profifotos sprechen dafür.

Offensichtlich fällt ihnen der Umgang mit der neuen Technik aber schwer, dann weitere Besonderheiten der Immobilienfotografie bekommen sie nicht in den Griff und erreichen daher die anfangs genannten Qualitätskriterien nicht. Eine starke Fotoausrüstung allein reicht eben nicht aus. Das ist wie in der Küche: Der Sprung vom Spiegelei zum 3-Gänge-Menü gelingt nicht zwangsläufig, weil man sich einen Satz neuer Töpfe und Pfannen zugelegt hat. Etwas Fortbildung und Praxiswissen gehören auch dazu.

Die mitunter bestdargestellten Angebote kamen von einem relativ stark vertretenen Maklerbüro. Hier leistete man sich nur einen Ausreißer nach unten.

Im Gegenzug zeigte ein anderes, sehr häufig in Erscheinung getretenes Maklerunternehmen fast durchweg schlechte Aufnahmen für seine Millionenobjekte. Gleichermaßen hatte sich auch die Immobilienabteilung einer Bank bei dieser Form der Expertise keineswegs mit Ruhm bekleckert.

Trends und Kurioses

Wie immer zeigt insbesondere die Kategorie Mangelhafte Aufnahmen, zu welchen eigenartigen Zugeständnissen Makler in der Immobilienpräsentation bereit sind.

Hochformat

Die Hochformatkrise des Vorjahres hat sich etwas gelegt - was gewiss auch am weniger offensiven Smartphone-Einsatz bei der Immoblienfotografie liegt. Aber dennoch tauchen Hochformate vereinzelt auf.

Drohnenfotos

Noch weniger Drohnenaufnahmen machen die Runde.

Blitzaufnahmen

Es scheint sich herumgesprochen zu haben, dass ein Blitzlicht bei Immobilienfotos nicht auf die Kamera gehört. Nur sehr wenige Anzeigen haben sich dadurch auf direktem Weg in die Kategorie Mangelhaft befördert.

Bildbearbeitung

Im Gegensatz zum Vorjahr hat sich die Zahl der Retuschedelikte rapide verringert. Allerdings könnten sehr viele Aufnahmen durch einen kleinen und gezielten Eingriff am Computer zum Strahlen gebracht werden.

Bildgröße

Nur noch sehr wenige Angebote kamen mit viel zu kleinen Aufnahmen daher, die gleichzeitig den üppigen Platz des Immobilienportals verschenkten. Schade, denn es waren durchaus attraktive Objekte dabei, die in ihrer ganzen Pracht viel mehr hergemacht hätten.

Nicht-Fotos

"Klassisches Reihenhaus" oder "Charmantes Haus aus den 30er Jahren" mögen die Titel gelautet haben. Das dazugehörige Bild zeigt aber nur den Abwärtsblick auf ein ungepflegtes Rasenstück und legt damit die Motivationslatte ungebührlich hoch. Wer hat Lust, sich ernsthaft in ein Objekt zu vertiefen, das so lieblos angeboten wird? In die gleiche Klasse gehören Angebote, die einen Kamin, das Maklerlogo in mehreren Varianten oder die benachbarte Kirche als einzige Illustration zeigen.

Bildwiederholung

Mit der neuen Aufnahmetechnik gehen manchem Makler offensichtlich die Fotopferde durch. Sie präsentieren nicht selten 40 und mehr Bilder von einem Objekt und stellen dann auch noch Fotos ein, die ein und das gleiche Motiv bei leicht unterschiedlichen Zoom-Stufen zeigen. Oder sie zeigen das gleiche Motiv aus leicht verschiedenen Blickwinkeln. Was ist das? Laaaangweilig!

Schlechtwetteraufnahmen

Was für ein Ausreißer! Ein Maklerbüro, das mit ziemlich guten Aufnahmen glänzte, zeigt mitten im August von einem Objekt eine Außenaufnahme im Schnee. Hier sollte schnell nachgebessert werden, denn bei dem eigentlich recht gelungen präsentierten Objekt vermutet der Betrachter dieses Startbildes einen Ladenhüter.

Degradierung

Jedes Jahr das Gleiche: Einige glauben nach wie vor, es genauso gut zu wissen oder zu können. Sie engagieren zunächst einen Profi für richtig gute Aufnahmen. Dann zerstören sie jedoch den herrlichen Eindruck dieser Bildserie, indem sie selbst zum Smartphone greifen und Fotos beisteuern, die vor Fehlern nur so strotzen und von deutlich schlechterer Qualität sind. Das hat etwas von Selbstdegradierung.

Schmierfinger

Auch inzwischen ein Klassiker bei den Smartphone-Fotografien: Die verschmierte Objektivlinse erzeugt spätestens im Gegenlicht unschöne Verwaschungen. Manch einer verkauft das als romantischen Effekt. Hier ist sowas aber fehl am Platze.

Galeriefehler

Zumindest beim Immoscout habe ich entdeckt, dass manche Makler nicht das ganze Potenzial ausschöpfen. Man kann die Bilder benennen. Und wenn man sie schon nicht benennt, dann sollten sie wenigstens einen sprechenden Dateinamen bekommen. So stünde über dem Bild nämlich statt "IMG_1138" der Wortlaut "Villa-Wannsee-Salonblick". Oder so ähnlich. Der Betrachter fühlt sich damit jedenfalls besser informiert.

Fazit zur Bildqualität 2019

Das ist ermutigend: Makler versuchen derzeit, besser zu fotografieren.

Das ist enttäuschend: Es gelingt ihnen aber nur teilweise. Die meisten sind mit guten Aufnahmen hochwertiger Objekte überfordert.

Mehr Profibilder & deutlich weniger solide Immobilienfotos

Bei der Erfassung der ersten Ergebnisse war ich zunächst völlig überrascht, denn die Kategorie Professionelle Aufnahmen füllte sich rasant. An der Spitze des Listings stehen beim Immoscout Objekte, für die Makler extra Geld für eine Premium- oder Top-Platzierung ausgegeben haben. Und die wären ja schön dumm, wenn sie ihre Objekte mit unterdurchschnittlichen Schrottbildern bewerben würden. Also ist das ein Bereich, in dem sich Makler offensichtlich richtig Mühe geben.

Doch währte diese Freude nicht lange, schon bald versiegte der Strom starker Aufnahmen (im späteren Verlauf der gesamten Analyse kamen in dieser Kategorie lediglich noch sechs Objekte hinzu). Immerhin: Mehr gute Laienaufnahmen waren zunächst zu sehen. Doch in den hinteren zwei Dritteln der begutachteten Listings füllten sich die Kategorien Mangelhafte Aufnahmen und Ohne Aufnahmen in Windeseile.

Die Auswertung der Untersuchung 2018 bringt folgende Erkenntnisse:

  1. Die Analyse umfasste in diesem Jahr 302 Objekte (2017: 308 / 2015 & 2016: je 320).
  2. Die Anzahl der Exposés mit professionellen Aufnahmen stieg im Vorjahresvergleich um zwei Drittel.
  3. Die Zahl der Makler, die sich mit Ihren Fotos richtig Mühe gaben (solide Laienfotos), sank hingegen um fast 30%.
  4. Die Menge der Anzeigen mit mangelhaften Aufnahmen blieb im Vorjahresvergleich nahezu konstant.
  5. Exposés ohne brauchbare fotografische Aufnahmen machen inzwischen mehr als ein Viertel aus. Ihre Zahl hat sich in den letzen drei Jahren verzwölffacht(!). Die Gründe dafür sind vielfältig. Einziger einigermaßen plausibler Anlass in diesem Kaufpreissegment ist: Diskretion.

Die Anzahl der Immobilienangebote mit akzeptablen Fotos (professionelle und solide Laienfotos) liegt in diesem Jahr nur noch bei 19,5 %, nachdem sich in den Vorjahren eine ansehnliche Steigerung abgezeichnet hatte (2017: 22,2 % / 2016: 13,1 % / 2015: 10,3 %). Das heißt im Umkehrschluss: Über 80 % der Immobilienanzeigen fallen 2018 fotografisch durch.

Qualität von Fotos auf Immobilienportalen 2015-2018

Zum Verfahren: Jedes Angebot wurde aufgrund seiner Aufnahmen bewertet. Bereits beim Titelbild ließ sich in etwa ablesen, in welche Richtung die Reise geht. War hier ein Manko-Kriterium zu sehen, war die Profi-Kategorie schon passé. Kamen noch zwei weitere hinzu, ging es zu den Mangelhaften Aufnahmen. Ansonsten folgte der Klick in die Galerie. Auch hier wurden die Mängel-Kriterien gezählt. Bei Erreichen der Kategorie Mangelhafte Aufnahmen war die Analyse dieses Angebots beendet - immer unter Einbeziehung der Kategorie Ohne Aufnahmen und der beiden K.O.-Kriterien Bildunschärfe und dilletantischer Blitzeinsatz.

Gedankenspiele zur Analyse 2018

Wie auch im Vorjahr steht die Vermutung nahe, dass es im Bereich der weniger finanzstarken Angebote (etwa 780 weitere Treffer im betreffenden Markt) noch düsterer aussieht, weil Makler hier kleinere Margen erwarten. Um Ressourcen zu sichern, wird deshalb gern an besserem Marketing gespart. Oft wird hier jedoch vergessen, welchen Stellenwert gute Fotos in der Eigenwerbung haben - sie sind das erste, was ein potenzieller Interessent zu Gesicht bekommt. Wer hier in Rückstand gerät, muss sich anschließend deutlich mehr anstrengen, um diesen wieder aufzuholen.

Makler berichten, dass es nicht so sehr das Problem ist, eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, sondern neue Objekte zu akquirieren. Die Ergebnisse dieser Analyse legen die Vermutung nahe, dass das Immobilienfoto hauptsächlich als notwendiges Verkaufswerkzeug gesehen wird. Mittelfristig wird es sich jedoch auszahlen, mit diesem einfachen Mittel angebotsübergreifend insbesondere die hohe Qualität der eigenen Dienstleistung hervorzuheben. Denn eine vertrauenerweckende Außendarstellung ist auf Dauer der Garant für stabile Geschäfte. Was ist also einfacher, als dazu die Fotos von Objekten zu nutzen? Diese werden ja ohnehin angefertigt. Dann sollte man es auch gleich richtig machen.

Trends und Kurioses

Auch in diesem Jahr gibt es neben den klassischen Schnitzern der Vorjahre wieder neue Dinge, die dem Leser von Immobilienanzeigen - hauptsächlich der Kategorie Mangelhafte Aufnahmen - auffallen (könnten). Ich weiß, dass es für jeden der folgenden Punkte Ausreden und Entschuldigungen gibt. Mein Rat: Verwerten Sie diese Informationen einfach als Tipps für künftige Fotosessions, um es selbst besser zu machen.

Hochformat

Offensichtlich befinden wir uns einer Display-Krise. Insbesondere junge Makler aus der Generation Smartphone fotografieren skrupellos mit ihrem Kommunikationsgerät im Hochformat. Dass sie damit jene Mehrheit aller Nutzer verprellen, die brav am PC oder Laptop unterwegs sind, kommt ihnen scheinbar nicht in den Sinn. Über die Hälfte des Bildplatzes wird so verschenkt, statt formatfüllend zu arbeiten.

Drohnenfotos

Die Zahl der Drohnenfotografien schien zum Analysezeitpunkt zurückgegangen zu sein. Doch es gibt sie. Dumm gelaufen, wenn der Makler sein Spielzeug selbst bedient und bei der Aufnahme höchstpersönlich im Luftbild zu sehen ist. Noch dümmer, wenn eine Serie schöner Übersichtsbilder durch grottige Fotos aus der Handykamera ergänzt wird. High Tech und Dilletantismus in einem einzigen Exposé - hier passt etwas nicht zusammen.

Bildbearbeitung

Manche Maklerbüros haben offensichtlich die Bildbearbeitung für sich entdeckt. Wenn sie doch zuvor erst einmal ordentlich fotografieren würden! Denn aus einem schlecht fotografierten Bild lässt sich selten ein Meisterwerk schöpfen. Da wird an den Reglern gedreht, was das Zeug hält. Scheinbar sieht das Immobilienfoto auf dem eigenen Bildschirm anschließend passabel aus. Wurde dieser aber zuvor nach den Vorlieben seines Nutzers eingestellt (Farbton, Helligkeit, Kontrast, Schärfe), sehen andere User an ihrem eigenen Monitor womöglich ganz etwas anderes. Meine Bildschirme sind zumindest kalibriert und bilden somit eine solide Basis für die Bildbetrachtung. Und sie fördern die üblichen Retuschedelikte gnadenlos zutage. Diskussion zwecklos.

Bildgröße

Makler wollen Speicherplatz sparen (das weiß ich auch aus meinen Workshops zum Thema Immobilienfotografie). Doch leben wir nicht mehr im Jahr 1998, als ein Bild mit 800 Pixeln an der langen Kante als Online-Vergehen galt. Heute sollte die gesamte Fläche, die ein Portal für die Bilddarstellung anbietet, ausgenutzt werden. Nur so kann der Interessent in den wahren Genuss der hochgeladenen Bildwerke kommen. Das Mäusekinoformat aus dem letzten Jahrtausend ist eine Zumutung.

Emo-Fotos

So genannte Emo-Fotos gab es schon immer. Sie haben eine Stopper-Funktion, machen den Betrachter locker und bereit für weitere Aufnahmen. Nun ist es aber vermehrt so, dass aus solchen emotionalen Aufnahmen ganze Bildstrecken für Immobilien gemacht werden: Türknäufe, Gartenlaternen, Waschtischarmaturen und Kerzenständer werden in Serie präsentiert. Offensichtlich haben jene Makler ihre kreative Ader entdeckt und darüber das eigentliche Ziel aus den Augen verloren.

Degradierung

Einige glauben nach wie vor, es genauso gut zu wissen oder zu können. Sie engagieren zunächst einen Profi für richtig gute Aufnahmen. Dann zerstören sie jedoch den herrlichen Eindruck dieser Bildserie, indem sie selbst zum Smartphone greifen und Fotos beisteuern, die vor Fehlern nur so strotzen und von deutlich schlechterer Qualität sind. Das hat etwas von Selbstdegradierung.

Schmierfinger

Apropos Smartphone: Wenn man schon sein Objekt mit diesen großartigen (für die Immobilienfotografie jedoch völlig ungeeigneten) Schönwetterfotoautomaten ablichtet, sollte man vorher bitteschön die Linse säubern. Immer wieder machen sich bei Gegenlicht (Sonne) oder Punktlicht (Lampen) schmierige Ablagerungen oder Fingerabdrücke unangenehm im Bild  als verschwommener Lichtschleier bemerkbar.

Menschen

Und dann habe ich noch illustrierende Fotos mit glücklichen Menschen bei einigen Exposés gesehen. Abgesehen vom Zweck dieser Aufnahmen kann man hier nur hoffen, dass sie als lizenzfreie Aufnahmen aus Stock-Bibliotheken stammen. Oder dass der Fotograf mit jeder abgebildeten Person ein Model Release abgeschlossen hat. Sonst klopfen womöglich eines Tages Anwälte an die Türe.

Fazit

Das ist enttäuschend: Der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre zu besseren Immobilienfotos hat sich diesmal nicht fortgesetzt. Das Mittelfeld bricht ein. Und im Tabellenkeller sieht es unverändert düster aus.

Das ist ermutigend: An der Spitze ist eine deutliche Besserung mit professionellen Immobilienaufnahmen zu verzeichnen. Bleibt zu hoffen, dass sich hier eine Tendenz verfestigt, die mittelfristig einen Umschwung auch in den anderen Qualitätskategorien bewirkt. Spätestens wenn Bewegung in den Markt kommt, wird sich das auszahlen.

Weniger schlechte Fotos, aber ...

Die Ergebnisse sind durchwachsen. Die allgemeine Bildqualität hat sich leicht erhöht, aber dennoch gibt es bedenkliche Entwicklungen.

Hier die wichtigsten Erkenntnisse:

  1. Analysiert wurden 308 Objekte (320 im Vorjahr).
  2. 0,5 Prozent weniger Anzeigen hatten professionelle Fotos im Einsatz als im Vorjahreszeitraum.
  3. Der Anteil von Exposés mit soliden Laienaufnahmen hat sich mehr als verdoppelt.
  4. Die Anzahl von Präsentationen mit schlechten Fotos ist um rund 15 Prozent gesunken.
  5. Angebote ohne Fotos stiegen um über 5 Prozent.

Akzeptable Aufnahmen (also professionelle und solide Laienbilder) machen 22 Prozent aus - das heißt:
78 % der Anzeigen fallen fotografisch durch.

Wieviele gute Fotos stehen auf Immoportalen?

Mögliche Schlussfolgerungen

  1. Wir betrachten hier nur das finanziell obere Ende der Angebotspalette. In den darunter liegenden Sektoren sieht es vermutlich noch viel düsterer aus, da Makler dort die absolut kleineren Margen schützen wollen. Dabei wird häufig vergessen, wie stark gute Fotos auf Kundenbindung, Preisstabilität, Objektstandzeit und das eigene Image wirken - und zwar unabhängig vom bedienten Preissegment.
  2. Immer mehr Makler bemühen sich ehrlich, dem entgegen zu wirken. Denn sie arbeiten offensichtlich mit einer ordentlichen Ausrüstung und haben etwas Immobilienfoto-Wissen erworben. Ihnen fehlt nicht mehr viel zur perfekten Präsentation.
  3. Immer wieder hört man von Maklern (hier), dass die Geschäfte ordentlich laufen und deshalb die Aufwendungen in die Vermarktung gering gehalten werden. (Deshalb die steigende Zahl ohne Fotos?) Dem stelle ich entgegen, dass ein Makler mit einer soliden Präsentation auch immer sich selbst vermarktet. Insofern nähme er mit professionellen Fotos eine kleine Investition in seine eigene Zukunft vor.

Am Rande beobachtet

Schon in der Analyse des vergangenen Jahres hatte ich über einige Trends berichtet. Viele von ihnen haben sich offensichtlich verfestigt. Zudem gab es noch einiges Neues und Kurioses zu sehen.

  • Offensichtlich verzweifelte Makler zeigen Bildschirmfotos von ihrer Website statt Bilder vom Objekt- das ist hoffentlich nur eine Momentaufnahme und somit ein vorübergehender Status.
  • Wer keine Bilder hat, zeigt gern einfach nur eine Außenaufnahme von einer grünen Wiese, einem See, einer novemberdüsteren Straße. Inwiefern sie mit dem Objekt zusammenhängt, wird nicht bekannt.
  • Die Preise für Drohnen sind gesunken. Doch macht der UAV-Joystick in der Hand aus einem Makler noch keinen Drohnenfotografen. Bildausschnitt, Kameraneigung, Belichtung bedürfen einiger Übung und sind in keinem der beobachteten Beispiele gelungen.
  • Da sind wir gleich bei einem weiteren Fauxpas, den viele Makler begehen. Sie haben ganz offensichtlich einen guten Fotografen engagiert, extern oder aus dem eigenen Team. Aber dann degradieren sie die eigentlich gute Präsentation mit völlig uninspirierten Ergänzungsschüssen aus dem Smartphone.
  • Positiv: Viele Anbieter, die auch Videos zeigen (deren Qualität habe ich nicht getestet), zeigen auch deutlich bessere Fotos als der Durchschnitt.
  • Manche Makler lieben den Blick für's Detail. Dumm nur, wenn die meisten Fotos einer Präsentation beeindruckende Pumpwerke im Keller eines Hauses zeigen.
  • "Viel hilft viel" scheinen manche Makler zu denken. Ich habe bei der Analyse der Fotoanzahl pro Objekt gesehen, dass manche Angebote mit über 60 Bildern den Betrachter herausfordern. Es ist kein Geheimnis: Ein gesundes Startmaß für ein Einfamilienhaus liegt bei 10 Fotos und kann mit der Größe und Ausstattung des Objektes auf 20 wachsen. Mehr Bilder will kein Betrachter sehen, weil er sie sich nicht merken kann.

Außerdem interessant

Einige Objekte mit schlechten Aufnahmen kamen mir bekannt vor. Vielleicht waren sie schon Bestandteil der Analyse des Vorjahres.

Ich habe mal gegen ruckelige 3-D-Rundgänge argumentiert und mir dabei unter den Maklern nicht nur Freunde gemacht. Das ist einige Jahre her. Inzwischen gibt es wirklich smarte Lösungen, die man dem Betrachter als trendige Alternative anbieten kann. In der aktuellen Analyse traf das auf 2 Angebote zu.

Fazit

Die pessimistische Sicht: Im High-End-Sektor treten gerade mal 22 Prozent der Makler mit akzeptablen Fotos auf. Der Rest vertraut offensichtlich auf das Glück, einen Interessenten zu finden, dem der Anblick eines Objektes wenig wichtig ist. Oder er weiß es nicht besser. Oder er kann es nicht besser.

Die optimistische Sicht: Der Trend ist erkennbar: Mehr Makler punkten mit starken Fotos von ihren Objekten. Denn es ist relativ simpel - mit etwas Wissen und einer einfachen aber soliden Ausrüstung oder eben mit kleinem Geldeinsatz für professionelle Immobilienbilder lassen sich Objekte erfolgreicher vermarkten.

Der Vergleich

Hier der grafische Vergleich beider Analysen:

Qualität von Immobilienfotos im Netz - Vergleich 2015 zu 2016

Qualität von Immobilienfotos im Netz - Vergleich 2015 zu 2016

Trends und Erkenntnisse der Untersuchung

Besonders auffällig war, dass viele der ambitionierten Selbstfotografen offensichtlich ihre Hausaufgaben gemacht und sich mit etwas Grundwissen zur Immobilienfotografie ausgestattet hatten.

Nicht schlecht aber ...

Jedoch reicht es eben nicht, die Kamera gerade auszurichten, am Gerät den HDR-Schalter umzulegen und im kostenlosen Bildbearbeitungsprogramm Google-Picasa an den Reglern zu zupfen. Diese Immobilienprofis sind auf einem guten Weg, brauchen jedoch einen exakten Workflow, mit dem sie schnell eindrucksvolle Aufnahmen erstellen können. Wie das geht, steht am Ende des Beitrags. ;-)

Entwertung durch Schnappschüsse

Bei den Objekten mit schlechten Aufnahmen oder ohne richtige Bilder taten sich insbesondere die Filialen einiger Großvertriebe hervor. Dabei ließe sich gerade hier eine konsequente Ausbildung der Mitarbeiter oder Franchisenehmer effizient organisieren. Falls von diesen Anbieter dann doch einmal akzeptable Aufnahmen ausgewählt wurden, wurde die Präsentation häufig durch das Hinzufügen selbstgeknipster Aufnahmen des Umfeldes entwertet. Gefunden wurden unter anderem Gartenbüsche, Enten, Katzen und verwitterte Bootsstege - allesamt ohne Aussagekraft. Der Interessent wird damit eher gelangweilt, statt umworben.

Mangelnde Aussagekraft

Apropos Bootssteg. Berlin hat viele Wassergrundstücke. Sehr viele. Doch Makler scheinen es mit dieser Information sehr gut zu meinen. In so manchem Angebot stecken ebensoviele Ufer- und Wasseransichten - übrigens bei jedem Wetter aufgenommen - wie Aufnahmen von Haus und Hof. Das wirkt auf den Betrachter recht verstörend.

Platz verschenkt

Und es gibt ein immer wieder bewundertes Phänomen: Die liebevolle Collage. Da hatte jemand offensichtlich mal die magische Zahl von 10 bis 20 Abbildungen je Exposé gehört, und sich gedacht, dass es schade wäre, auf die vielen schönen Knipsereien unter den 180 Aufnahmen auf der Speicherkarte zu verzichten. Als ideale Lösung montierte man also mehrere Fotos neben- und übereinander und schickte sie als ein einziges Foto an den Scout. Haken an der Sache. Da sich mehrere Aufnahmen nun den Platz eines einzelnen Immobilienfotos teilen müssen, sind alle Bilder entsprechend kleiner. Und das bei der ohnehin nicht üppigen Bilddarstellung der meisten Immo-Plattformen. Wer diese Collagen angestrengt entschlüsseln muss, dem vergeht die Freude an der Immobiliensuche.

Dilletantische Bildbearbeitung

Und letztlich gibt es Freunde, die es mit der nachträglichen Bildbearbeitung gern übertreiben.

  • Man kann ein Foto auch überschärfen!
  • Und zu bunt sollte man es auch nicht treiben (selbst wenn beim Nachbarn das Gras immer grüner zu sein scheint).
  • Hatten überstrahlte Fenster bei Innenaufnahmen noch Details, dann erschienen sie manchmal entsättigt (also fast grau/weiß). Das kann aber auch an der preiswerten Retuschesoftware gelegen haben.

Hartnäckig hält sich übrigens auch die Ansicht, dass ein Rahmen um ein Bild gehört. Erstaunlich, mit welchen Kreationen hier wertvoller Bildplatz vergeudet wird.

Das Fazit

Die Zahl der brauchbaren Aufnahmen (professionell und ambitioniert entstandene) hat sich im Vergleich zum Vorjahr um knapp 3 Prozent erhöht. Diese Anbieter haben begriffen, dass ihre Immobilienfotos in erster Linie der Werbung dienen - insbesondere in dem von mir für diesen Beitrag untersuchten Sektor.

Schlechte Aufnahmen werden inzwischen weniger oft verbreitet - dafür wird jedoch häufiger überhaupt auf Objektbilder verzichtet.

Die Zahl und Bandbreite der Mankos bleibt unverändert. Schuld an diesem Stillstand ist meiner Meinung nach die Werbung, die uns verheißt, dass wir mit einem Smartphone jede Lebenssituation bewältigen können - auch die Fotografie. Das mag auf Urlaub, Kinder, Haustiere und Party zutreffen. Die speziellen Bedingungen für Immobilienfotos (Licht, Enge, Instabilität) gehören aber nicht dazu.

Nur die Wenigsten können richtig werben

94 Prozent der Immobilienmakler sind definitiv nicht in der Lage, diesen Anspruch von sich aus zu erfüllen. Sie können weder werbewirksam texten noch können Sie Immobilien so fotografieren, so dass die Darstellung auch dem Wert des Objektes entspricht. Moderne Technik macht es leicht. Jeder kann einen Computer mit Rechtschreibhilfe bedienen und einen fehlerfreien Text tippen. Fast jeder hat heute ein Smartphone, mit dem sich bei schönem Wetter annehmbare Bilder knipsen lassen.

Für die Dokumentation mag das reichen. Doch verlangt der erfolgreiche Verkauf von Immobilien (übrigens trifft das auf jedes andere Produkt ebenfalls zu) das Wissen, die Erfahrung und die richtigen Werkzeuge von Textern und Fotografen.

Fotos nehmen eine besonders wichtige Position ein

Immobilienfotos bilden in jedem Exposé den Einstieg. Fesselt das Bild den Betrachter, dann ist er eher bereit, beim Objekt zu verweilen. Weitere starke Fotos und ein packender Werbetext verstärken das Interesse. Erst danach landet der Interessent bei den harten Fakten zum Objekt. Selbst wenn hier nicht alle Punkte seinen Vorstellungen entsprechen, hat er noch immer den überzeugenden Ersteindruck im Hinterkopf. Das wiederum steigert seine Kompromissfähigkeit.

Der erste Kontakt zum Makler ist dann nur noch Formsache. Die entscheidende Hürde ist genommen: Der Makler trifft den Kunden vor Ort. Im nächsten Schritt kann dann er seine ganze Kompetenz ausspielen und das Objekt mit all seinen Vorzügen präsentieren. Soweit kam er jedoch nur, weil er den Interessenten mit professionellen Werkzeugen geworben hat.

Falsche Sparsamkeit führt zu "Pfusch am Bau"

Eine Feldstudie: Heute habe ich auf Deutschlands großem Immobilienportal immobilienscout24.de  in unserem Heimatmarkt Berlin Bestandsimmobilien zum Kauf recherchiert und mich dabei auf Wohnobjekte der Oberklasse konzentriert, die ab 750.000 EUR angeboten werden. So sollte herausgefunden werden, wie hoch der Anteil professioneller Immobilienfotos ist. Die Suche ergab 320 Treffer im Preisbereich von 750.000 EUR bis 10,1 Million EUR. Die Untersuchung der Fotos jedes einzelnen Listings förderte Folgendes zutage:

  • professionelle Aufnahmen: 18 Objekte
  • solide Laienaufnahmen: 15 Objekte
  • mangelhafte Aufnahmen: 280 Objekte
  • ohne Aufnahmen: 7 Objekte

Wieviele gute Fotos stehen auf Immobilienportalen?

Als ich kürzlich mit einer deutschen Immobilienfotografin, die in den USA lebt, über dieses Thema sprach, schlug sie beim Blick auf die Fotos der hochpreisigen Angebote auf deutschen Immobilienportalen die Hände über dem Kopf zusammen und meinte, das wäre doch "Pfusch am Bau". Ganz Unrecht hat sie wohl nicht.

Fast 90 Prozent der Inserenten glaubten vermutlich, mit selbst geknipsten Bildchen (oder gar ohne Fotos) Geld zu sparen und trotzdem einen guten Abschluss zu erreichen. Ihre als mangelhaft eingestuften Aufnahmen erfüllten nicht die einfachsten Ansprüche an ein Immobilienfoto. Die häufigsten Bildfehler und die möglichen Gründe waren:

  • schiefe Linien (Gründe: falsche Aufnahmeposition, falsche Kameraposition)
  • unscharfe Aufnahmen (Gründe: verwackelt, schlechtes Objektiv, meist bei Smartphone)
  • falsche Belichtung (Gründe: kein Ausgleich von Raumlicht und Außenlicht, meist bei Smartphone oder Kompaktkamera)
  • chaotische Umfelder (Grund: kein Blick für das geeignete Motiv)
  • falsche Bildausschnitte (Grund: nicht genug Weitwinkel am Objektiv, meist bei Smartphone oder Kompaktkamera)
  • fragwürdige Bildaussage (weshalb manche Motive veröffentlicht werden, erschließt sich mir nicht)

Nur etwa jeder Zehnte Anbieter scheint die anspruchsvolle Klientel in diesem gehobenen Segment wirklich ernst zu nehmen und hat entweder einen Fotografen gebucht oder in die eigenen Fotofähigkeiten (nebst Ausrüstung) investiert. Dafür - und das belegen andere Studien - stehen sie beim Verkaufserfolg deutlich weiter oben, da ihre Objekte besser wahrgenommen werden.

 
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