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Analyse 2018: Fotoqualität auf Immobilienportalen

Oliver M. Zielinski Oliver M. Zielinski - 20. August 2018 - in: Marketing

Analyse 2018: Fotoqualität auf ImmobilienportalenAuch in diesem Jahr gibt es eine Untersuchung über die Qualität der Fotos auf Immobilienportalen. Die Ergebnisse der Analyse 2018 zeichnen ein durchwachsenes Bild mit erstmals leicht negativer Tendenz.

Als Referenz dient wieder mein Heimatmarkt Berlin. Die Analyse bewegt sich absichtlich im gehobenen Segment mit Wohnimmobilien ab 750.000 EUR Kaufpreis, ohne Miethäuser. Untersucht wurden rund 300 Angebote auf Immobilienscout24. Bei qualitativ hochwertigen Immobilien wäre eigentlich anzunehmen, dass hier mit besonderer Sorgfalt präsentiert wird. Die Ergebnisse sprechen eine eigene Sprache.

Kriterien und Kategorien

Die folgenden messbaren und emotionalen Kriterien bilden eine Mindestanforderung an wirklich gute Immobilienfotos:

  1. die richtige Motivwahl (Räume, Außenansichten, Details)
  2. sie sind hell (freundlich) und einladend
  3. richtiger Kamerastandpunkt
  4. gerade Ausrichtung, keine gebogenen Kanten
  5. gefällige Bildaufteilung für verschiedene Szenarien
  6. sie zeigen exakt und ausgeglichen belichtete Motive (Fenster sind nicht überstrahlt und Schattenbereiche haben trotzdem Detailzeichnung)
  7. Farbtreue (exakte Farben) und Farbtiefe (weiche Übergänge)
  8. gute Bildschärfe

Ich teile die gefundenen Anzeigen wieder in vier Kategorien auf. Dabei bewerte ich, ob alle Aufnahmen eines Objektes die Anforderungen erfüllen.

  • Professionelle Fotos erfüllen die 8 genannten Kriterien.
  • Soliden Laienaufnahmen sieht man an, dass sie in Richtung professioneller Fotos gehen wollen, mindestens eines der genannten Kriterien fehlt jedoch. Der Mangel an Ausrüstung, Erfahrung oder fehlender Feinschliff in der Nachbearbeitung ist erkennbar.
  • Mangelhafte Aufnahmen erfüllen mindestens drei der genannten Kriterien nicht.
    Außerdem gibt es zwei K.O.-Kriterien, die jede Aufnahme sofort in diese Kategorie befördern:

    • fehlende Bildschärfe
    • direkter Blitzeinsatz auf der Kamera.
  • Auf die Kategorie ohne Aufnahmen entfallen Angebote ohne echtes Foto, Exposés mit generischen Aufnahmen (Beispielfotos, Umgebungsbilder), Anzeigen ausschließlich mit Grafik (Zeichnungen, Grundrisse, Maklerlogo, Ortsschild).

Ergebnis: Mehr Profibilder & deutlich weniger solide Immobilienfotos

Bei der Erfassung der ersten Ergebnisse war ich zunächst völlig überrascht, denn die Kategorie Professionelle Aufnahmen füllte sich rasant. An der Spitze des Listings stehen beim Immoscout Objekte, für die Makler extra Geld für eine Premium- oder Top-Platzierung ausgegeben haben. Und die wären ja schön dumm, wenn sie ihre Objekte mit unterdurchschnittlichen Schrottbildern bewerben würden. Also ist das ein Bereich, in dem sich Makler offensichtlich richtig Mühe geben.

Doch währte diese Freude nicht lange, schon bald versiegte der Strom starker Aufnahmen (im späteren Verlauf der gesamten Analyse kamen in dieser Kategorie lediglich noch sechs Objekte hinzu). Immerhin: Mehr gute Laienaufnahmen waren zunächst zu sehen. Doch in den hinteren zwei Dritteln der begutachteten Listings füllten sich die Kategorien Mangelhafte Aufnahmen und Ohne Aufnahmen in Windeseile.

Die Auswertung der Untersuchung 2018 bringt folgende Erkenntnisse:

  1. Die Analyse umfasste in diesem Jahr 302 Objekte (2017: 308 / 2015 & 2016: je 320).
  2. Die Anzahl der Exposés mit professionellen Aufnahmen stieg im Vorjahresvergleich um zwei Drittel.
  3. Die Zahl der Makler, die sich mit Ihren Fotos richtig Mühe gaben (solide Laienfotos), sank hingegen um fast 30%.
  4. Die Menge der Anzeigen mit mangelhaften Aufnahmen blieb im Vorjahresvergleich nahezu konstant.
  5. Exposés ohne brauchbare fotografische Aufnahmen machen inzwischen mehr als ein Viertel aus. Ihre Zahl hat sich in den letzen drei Jahren verzwölffacht(!). Die Gründe dafür sind vielfältig. Einziger einigermaßen plausibler Anlass in diesem Kaufpreissegment ist: Diskretion.

Die Anzahl der Immobilienangebote mit akzeptablen Fotos (professionelle und solide Laienfotos) liegt in diesem Jahr nur noch bei 19,5 %, nachdem sich in den Vorjahren eine ansehnliche Steigerung abgezeichnet hatte (2017: 22,2 % / 2016: 13,1 % / 2015: 10,3 %). Das heißt im Umkehrschluss: Über 80 % der Immobilienanzeigen fallen 2018 fotografisch durch.

Qualität von Fotos auf Immobilienportalen 2015-2018

Zum Verfahren: Jedes Angebot wurde aufgrund seiner Aufnahmen bewertet. Bereits beim Titelbild ließ sich in etwa ablesen, in welche Richtung die Reise geht. War hier ein Manko-Kriterium zu sehen, war die Profi-Kategorie schon passé. Kamen noch zwei weitere hinzu, ging es zu den Mangelhaften Aufnahmen. Ansonsten folgte der Klick in die Galerie. Auch hier wurden die Mängel-Kriterien gezählt. Bei Erreichen der Kategorie Mangelhafte Aufnahmen war die Analyse dieses Angebots beendet – immer unter Einbeziehung der Kategorie Ohne Aufnahmen und der beiden K.O.-Kriterien Bildunschärfe und dilletantischer Blitzeinsatz.

Gedankenspiele zur Analyse 2018

Wie auch im Vorjahr steht die Vermutung nahe, dass es im Bereich der weniger finanzstarken Angebote (etwa 780 weitere Treffer im betreffenden Markt) noch düsterer aussieht, weil Makler hier kleinere Margen erwarten. Um Ressourcen zu sichern, wird deshalb gern an besserem Marketing gespart. Oft wird hier jedoch vergessen, welchen Stellenwert gute Fotos in der Eigenwerbung haben – sie sind das erste, was ein potenzieller Interessent zu Gesicht bekommt. Wer hier in Rückstand gerät, muss sich anschließend deutlich mehr anstrengen, um diesen wieder aufzuholen.

Makler berichten, dass es nicht so sehr das Problem ist, eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, sondern neue Objekte zu akquirieren. Die Ergebnisse dieser Analyse legen die Vermutung nahe, dass das Immobilienfoto hauptsächlich als notwendiges Verkaufswerkzeug gesehen wird. Mittelfristig wird es sich jedoch auszahlen, mit diesem einfachen Mittel angebotsübergreifend insbesondere die hohe Qualität der eigenen Dienstleistung hervorzuheben. Denn eine vertrauenerweckende Außendarstellung ist auf Dauer der Garant für stabile Geschäfte. Was ist also einfacher, als dazu die Fotos von Objekten zu nutzen? Diese werden ja ohnehin angefertigt. Dann sollte man es auch gleich richtig machen.

Trends und Kurioses

Auch in diesem Jahr gibt es neben den klassischen Schnitzern der Vorjahre wieder neue Dinge, die dem Leser von Immobilienanzeigen – hauptsächlich der Kategorie Mangelhafte Aufnahmen – auffallen (könnten). Ich weiß, dass es für jeden der folgenden Punkte Ausreden und Entschuldigungen gibt. Mein Rat: Verwerten Sie diese Informationen einfach als Tipps für künftige Fotosessions, um es selbst besser zu machen.

Hochformat

Offensichtlich befinden wir uns einer Display-Krise. Insbesondere junge Makler aus der Generation Smartphone fotografieren skrupellos mit ihrem Kommunikationsgerät im Hochformat. Dass sie damit jene Mehrheit aller Nutzer verprellen, die brav am PC oder Laptop unterwegs sind, kommt ihnen scheinbar nicht in den Sinn. Über die Hälfte des Bildplatzes wird so verschenkt, statt formatfüllend zu arbeiten.

Drohnenfotos

Die Zahl der Drohnenfotografien schien zum Analysezeitpunkt zurückgegangen zu sein. Doch es gibt sie. Dumm gelaufen, wenn der Makler sein Spielzeug selbst bedient und bei der Aufnahme höchstpersönlich im Luftbild zu sehen ist. Noch dümmer, wenn eine Serie schöner Übersichtsbilder durch grottige Fotos aus der Handykamera ergänzt wird. High Tech und Dilletantismus in einem einzigen Exposé – hier passt etwas nicht zusammen.

Bildbearbeitung

Manche Maklerbüros haben offensichtlich die Bildbearbeitung für sich entdeckt. Wenn sie doch zuvor erst einmal ordentlich fotografieren würden! Denn aus einem schlecht fotografierten Bild lässt sich selten ein Meisterwerk schöpfen. Da wird an den Reglern gedreht, was das Zeug hält. Scheinbar sieht das Immobilienfoto auf dem eigenen Bildschirm anschließend passabel aus. Wurde dieser aber zuvor nach den Vorlieben seines Nutzers eingestellt (Farbton, Helligkeit, Kontrast, Schärfe), sehen andere User an ihrem eigenen Monitor womöglich ganz etwas anderes. Meine Bildschirme sind zumindest kalibriert und bilden somit eine solide Basis für die Bildbetrachtung. Und sie fördern die üblichen Retuschedelikte gnadenlos zutage. Diskussion zwecklos.

Bildgröße

Makler wollen Speicherplatz sparen (das weiß ich auch aus meinen Workshops zum Thema Immobilienfotografie). Doch leben wir nicht mehr im Jahr 1998, als ein Bild mit 800 Pixeln an der langen Kante als Online-Vergehen galt. Heute sollte die gesamte Fläche, die ein Portal für die Bilddarstellung anbietet, ausgenutzt werden. Nur so kann der Interessent in den wahren Genuss der hochgeladenen Bildwerke kommen. Das Mäusekinoformat aus dem letzten Jahrtausend ist eine Zumutung.

Emo-Fotos

So genannte Emo-Fotos gab es schon immer. Sie haben eine Stopper-Funktion, machen den Betrachter locker und bereit für weitere Aufnahmen. Nun ist es aber vermehrt so, dass aus solchen emotionalen Aufnahmen ganze Bildstrecken für Immobilien gemacht werden: Türknäufe, Gartenlaternen, Waschtischarmaturen und Kerzenständer werden in Serie präsentiert. Offensichtlich haben jene Makler ihre kreative Ader entdeckt und darüber das eigentliche Ziel aus den Augen verloren.

Degradierung

Einige glauben nach wie vor, es genauso gut zu wissen oder zu können. Sie engagieren zunächst einen Profi für richtig gute Aufnahmen. Dann zerstören sie jedoch den herrlichen Eindruck dieser Bildserie, indem sie selbst zum Smartphone greifen und Fotos beisteuern, die vor Fehlern nur so strotzen und von deutlich schlechterer Qualität sind. Das hat etwas von Selbstdegradierung.

Schmierfinger

Apropos Smartphone: Wenn man schon sein Objekt mit diesen großartigen (für die Immobilienfotografie jedoch völlig ungeeigneten) Schönwetterfotoautomaten ablichtet, sollte man vorher bitteschön die Linse säubern. Immer wieder machen sich bei Gegenlicht (Sonne) oder Punktlicht (Lampen) schmierige Ablagerungen oder Fingerabdrücke unangenehm im Bild  als verschwommener Lichtschleier bemerkbar.

Menschen

Und dann habe ich noch illustrierende Fotos mit glücklichen Menschen bei einigen Exposés gesehen. Abgesehen vom Zweck dieser Aufnahmen kann man hier nur hoffen, dass sie als lizenzfreie Aufnahmen aus Stock-Bibliotheken stammen. Oder dass der Fotograf mit jeder abgebildeten Person ein Model Release abgeschlossen hat. Sonst klopfen womöglich eines Tages Anwälte an die Türe.

Fazit

Das ist enttäuschend: Der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre zu besseren Immobilienfotos hat sich diesmal nicht fortgesetzt. Das Mittelfeld bricht ein. Und im Tabellenkeller sieht es unverändert düster aus.

Das ist ermutigend: An der Spitze ist eine deutliche Besserung mit professionellen Immobilienaufnahmen zu verzeichnen. Bleibt zu hoffen, dass sich hier eine Tendenz verfestigt, die mittelfristig einen Umschwung auch in den anderen Qualitätskategorien bewirkt. Spätestens wenn Bewegung in den Markt kommt, wird sich das auszahlen.

Und niemals vergessen

Immobilienfotos sind Werbeaufnahmen »

 
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