Analyse 2024: Fotoqualität von Immobilienaufnahmen in Österreich

Oliver M. Zielinski Oliver M. Zielinski - 23. September 2024 - in: Marketing

Analyse 2024: Fotoqualität von Immobilienfotos in ÖsterreichAufatmen! Die Wiener Makler sind zurück im Spiel. Nachdem sie mit der Fotoqualität ihrer Immobilienbilder bei der letzten Analyse 2022 abgestürzt waren (und bei der Bildqualität sogar von ihren Berlinern Kollegen geschlagen wurden), haben sie 2024 zu alter Stärke zurückgefunden.

Das ist sicherlich erfreulich, aber für überschwänglichen Optimismus ist es noch etwas früh. Denn erstens arbeiten immer noch zwei Drittel der High-End-Angebote mit Bilderschrott und zweitens verteidigen die deutschen Kollegen ihren Vorsprung mit 0,4%. Das hört sich nicht viel an, ist aber angesichts des früheren Kräfteverhältnisses beachtlich, denn hier hatten die Berliner mit mehr als 10 Prozent Rückstand lange Zeit das Nachsehen.

2019 hatte ich als Vorbereitung auf einen Vortrag bei Sprengnetter in Wien erstmals die Fotoqualität von Immobilienfotos in Österreich analysiert. Und diese anlässlich eines Fotoworkshops für österreichische Makler 2022 wiederholt. Nun steht demnächst wieder mein Foto-Workshop für Immobilienprofis in Wien an, so dass es an der Zeit war, die Analyseergebnisse aufzufrischen. Eine vergleichbare Analyse für den Berliner Markt gibt es bei mir jährlich seit 2015.

Wie zuvor habe ich exemplarisch am Immobilienmarkt Wien untersucht, wie Makler und andere Anbieter ihre Objekte fotografisch auf Immobilienscout24.at darstellen. Ziel war es, die etwa 300 preisstärksten Wohnimmobilien ohne Miethäuser zu begutachten. Ab 4 Millionen Euro Angebotspreis betraf dies letztendlich rund 260 Angebote. Jedes wurde separat auf die Fotoqualität der Bilder analysiert.

Kriterien und Kategorien für die Fotoqualität

Es gibt einige messbare und emotionale Kriterien, nach denen sich einschätzen lässt, ob ein Immobilienfoto gut ist:

  1. die richtige Motivwahl (Anzahl, Räume, Außenansichten, Details)
  2. sie sind hell (freundlich) und einladend
  3. richtiger Kamerastandpunkt
  4. gerade Ausrichtung, keine gebogenen Kanten
  5. gefällige Bildaufteilung für verschiedene Szenarien
  6. sie zeigen exakt und ausgeglichen belichtete Motive (Fenster sind nicht überstrahlt und Schattenbereiche haben trotzdem Detailzeichnung)
  7. Farbtreue (exakte Farben) und Farbtiefe (weiche Übergänge)
  8. gute Bildschärfe

Wie auch in der letzten Analyse gibt es vier Qualitäts-Kategorien. Dabei bewerte ich, ob alle Aufnahmen eines Objektes den genannten Anforderungen entsprechen.

  • Professionelle Fotos erfüllen ALLE genannten Kriterien.
  • Solide Laienaufnahmen, hier fehlt mindestens eines der genannten Kriterien.
  • Mangelhafte Aufnahmen erfüllen mindestens drei der genannten Kriterien nicht.
    Außerdem gibt es zwei K.O.-Kriterien, die jede Aufnahme sofort in diese Kategorie befördern:

    • fehlende Bildschärfe
    • direkter Blitzeinsatz auf der Kamera.
  • Auf die Kategorie ohne Aufnahmen entfallen Angebote ohne echtes Foto, Exposés mit generischen Aufnahmen (Beispielfotos, Umgebungsbilder), Anzeigen ausschließlich mit Grafik (Zeichnungen, Grundrisse, Maklerlogo, Ortsschild).

Zum Verfahren: In jedem Angebot wurden die Aufnahmen begutachtet. War in der Serie ein Manko-Kriterium deutlich erkennbar, hatte dieses Listing die Profi-Kategorie verpasst und landete bei den Soliden Laienaufnahmen. Waren zwei weitere Kriterien nicht erfüllt, ging es zu den mangelhaften Aufnahmen. Ebenso erging es unscharfen oder direkt geblitzten Bildern.

Fotoqualität 2024 in Österreich

Alte Stärke mit mehr soliden Laienbildern und weniger schlechten Aufnahmen

Bei jeder Analyse das gleiche Zeremoniell. In der Standardsortierung der Angebote stehen Offerten mit bezahlten Platzierungen oben. Diese sind vorrangig mit starken Fotos ausgestattet, da hier die Anbieter ganz sicher ein ganzheitliches Marketing betreiben, das Top-Fotos einschließt. Auf den hinteren Plätzen nahm die Qualität allmählich ab, wobei es ein merkliches Absacken der Bildqualtität ab einem Angebotspreis von etwa 5 Millionen Euro gab. Ich halte das für kaufmännischen Wahnsinn – wo soviel Geld fließen soll, muss für vernünftiges Marketing Platz sein, ansonsten dürften sich Auftraggeber nicht adäquat vertreten fühlen. Denn niemand darf vergessen, dass es für den ersten Eindruck keine zweite Chance gibt. Jedes schlechte Foto senkt den Vertrauensvorschuss der Interessenten und führt innerhalb von 3 Sekunden Betrachtung zu Ablehnung.

So. Genug geschimpft. Erfreulich ist, dass es wieder deutlich mehr Angebote mit soliden Aufnahmen und weniger Inserate mit mangelhaften Bildern gibt.

Fotoqualität-Analyse 2024 für Österreich bringt folgende Erkenntnisse im Vergleich

  1. Die Analyse der Fotoqualität umfasste in diesem Jahr 261 Objekte (2022: 271 | 2019: 300).
  2. Die Quote der Exposés mit professionellen Aufnahmen stieg, verglichen mit der Voranalyse, um rund ein Drittel.
  3. Die Zahl der Anbieter, die sich mit Ihren Fotos richtig Mühe gaben (solide Laienfotos), hat sich beinahe verdoppelt.
  4. Gleichzeitig fiel die Menge der Anzeigen mit mangelhaften Aufnahmen im Vergleich zur vorherigen Analyse um ein Drittel.
  5. Die Quote der Exposés ohne brauchbare fotografische Aufnahmen erhöhte sich im Vergleich zu 2022 um annähernd 10%.

Viele österreichische Anbieter widmen der visuellen Darstellung ihrer Immobilien nach wie vor eine untergeordnete Bedeutung. Auch wenn die Ergebnisse wieder in der Nähe alter Werte liegen, darf nicht unterschlagen werden, dass die übergroße Mehrheit der Angebote durch schlechte Bilder Vertrauen verschenkt. Es darf auch nicht vergessen werden, dass es sich bei dieser Analyse um Fotos für Immoblien im High-End-Bereich dreht. Wie es statt dessen im preiswerteren Segment aussieht, kann sich jeder denken.

Absolute Prozentzahlen

Nur jedes dritte Top-Immobilienangebot hat brauchbare Fotos

Die Quote mit akzeptablen Fotos – das sind professionelle Aufnahmen UND solide Laienfotos – liegt in diesem Jahr bei 33%. Im Laufe der vergangenen 2 Jahre ist dieses Ergebnis um mehr als die Hälfte angestiegen (2022: 20%). Das bedeutet im Umkehrschluss, dass momentan 67% der Top-Immobilien in Wien ohne brauchbare Aufnahmen angeboten werden.

Trends und Kuriositäten

Was mir sonst noch auffiel:

Dunkler Look auch bei starken Fotos

Das habe ich in dieser Häufung noch nicht erlebt: Viele Angebote mit starken Laienfotos sind ausgewogen fotografiert, haben aber in den Tiefen (also den Schatten und dunklen Farben) einen besonders dunklen Ton. Ist das ein Trend? Oder ist es einfach auf die falsche Monitoreinstellung bei der Bildbearbeitung zurückzuführen? Ein Fotokollege meinte scherzhaft: „Das entspricht dem morbiden Gemüt, das Wienern nachgesagt wird.“ (Ja, manche Klischees wird man einfach nicht los.)

Bilder bei Bank-Offerten

Unter den Angeboten befinden sich auch Anzeigen, die von den Immobilienabteilungen von Banken geschaltet werden. Diese punkten zunächst mit wirklich starken Aufnahmen – häufig von Profis erstellt. Doch in einem Fall folgte auf eine top-ausgestattete Offerte von der gleichen Bank sofort ein Angebot, das ganz klar von einem lustlosen Immobilienberater durchgängig mit dem Handy geknipst wurde: falsch belichtet, schiefe Linien, chaotische Bildführung – das volle Programm. Das ist wirklich kurios.

Luxus-Makler ganz vorn

Ein Immobilienbetrieb, der sich selbst als Luxusmakler bezeichnet, fiel immer wieder auf – entweder mit Bildern, die von Profis gemacht wurden, in einigen Fällen aber auch mit selbstgemachten Aufnahmen vorzüglicher Güte. Vorbildlich.

Auch Makler aus Franchise- und Systemvertrieben zeigten größtenteil sehr ordentliche Qualität. Nur in einigen Fällen rutschten sie in die Kategorie „Mangelhaft“ ab.

Ganz eigener Stil

Bei einigen Fotostrecken mit sehr guten Laienfotos versuchten sich die fotografierenden Makler ganz offensichtlich mit einem eigenen Stil. Das betraf einerseits ungewöhnliche Blickwinkel, schöne Sichtachsen oder die gezielte Setzung von Unschärfe. In einigen Fällen schlugen sie mit ihrem kreativen Ausbruch auch leicht über die Stränge – es geht schließlich immer noch um Dokumentationsfotos. Gut gemeint ist eben nicht immer gut gemacht.

Zu wenige Fotos – zu viele Fotos

Überraschend viele Fälle hätten zu einem besseren Gesamtergebnis beitragen können, wenn die Zahl der brauchbaren Fotos nur größer gewesen wäre. Da sind bei einem Millionenobjekt beispielsweise vier tolle Fotos zu sehen, was dann folgt, sind aber nur noch eine Fülle von Grundrissen, Schildern, Plänen und anderen Platzhaltern.

Aber auch das Gegenteil kann den Betrachter schocken. Das Angebot mit den meisten Fotos enthielt 99 Bilder! Hier wurde von einer Immobilie jeder einzelne Blickwinkel (gar nicht mal schlecht) fotografiert und das Bildmateriel einfach ins Netz gekippt. Der Betrachter ist davon einfach überfordert und wendet sich spätestens nach dem 25. Klick auf „weiter“ entnervt einem nicht so komplizierten Angebot zu.

Bildreihenfolge ohne Logik

Ein Phänomen, das in diesem Jahr auch am deutschen Markt zu beobachten war, ist die unlogische Anordnung der Aufnahmen bei vielen Angeboten. Dem Betrachter sollte doch eine Reise durch die Immobilie angeboten werden, auf der er die einzelnen Highlights visuell nach Wichtigkeit geordnet kennenlernt. Beispiel: Fassade, Entree, Wohnraum, Küche, Bad und dann alle anderen Features.

Resultat der Analyse Fotoqualität 2024 in Österreich

Positiv: Erholung auf ganzer Breite.

Negativ: Die Anzahl der Angebote mit unbrauchbaren Aufnahmen ist immer noch immens. Beliebigkeit und Nachlässigkeit ist für den österreichischen Markt eigentlich ungewöhnlich. Die früher vergleichsweise schwachen deutschen Makler haben aufgeholt und bewegen sich auf Augenhöhe.

An dieser Stelle hilft etwas Eigenwerbung

Wenn Sie Ihre eigenen Top-Objekte endlich auch mit guten Fotos darstellen möchten, gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Sie engagieren einen guten Fotografen, der auf Immobilien spezialisiert ist.
  2. Sie erlernen selbst im Workshop Grundlagen der Immobilienfotografie oder Bildbearbeitung für Immobilienfotos.
    Die nächsten Workshops in Wien finden übrigens am 21. und 22.10.2024 statt.

Fotoqualität 2022 in Österreich

Einbruch bei Profi-Fotos und akzeptablen Laienaufnahmen

Bei Beginn der Analyse war ich irgendwie froh gestimmt, denn die Angebote mit guten und sehr guten Aufnahmen waren in großer Zahl zu vermerken. Je länger die Bewertung jedoch dauerte, um so weniger Wiener Top-Fotos waren zu sehen, statt dessen nahm die Anzahl der Bilder mit gravierenden Fehlern zu. Klar, das hängt ganz gewiss damit zusammen, dass die Anbieter für die Spitzenposition im Listing Geld bezahlen. Wer hier investiert, möchte natürlich gleich von Anfang an überzeugen. Und das funktioniert am besten mit starken Aufnahmen, denn Immobilienfotos sind das erste, was der Mensch wahrnimmt. Innerhalb von 3 Sekunden entscheidet das Unterbewusstsein über Sympathie oder Antipathie.

Einbruch bei Profi-Fotos und akzeptablen Laienaufnahmen

Fotoqualität-Analyse 2022 für  Österreich bringt folgende Erkenntnisse im Vergleich

  1. Die Analyse der Fotoqualität umfasste in diesem Jahr 271 Objekte (2019: 300).
  2. Die Quote der Exposés mit professionellen Aufnahmen brach, verglichen mit der Voranalyse, um 35 % ein.
  3. Die Zahl der Anbieter, die sich mit Ihren Fotos richtig Mühe gaben (solide Laienfotos), verzeichnete einen fast identischen Einbruch (-33%).
  4. Gleichzeitig wuchs die Menge der Anzeigen mit mangelhaften Aufnahmen im Vergleich zur vorherigen Analyse um ein Viertel.
  5. Die Quote der Exposés ohne brauchbare fotografische Aufnahmen verringerte sich im Vergleich zu 2019 um lediglich 2%.

Viele österreichische Anbieter widmen der visuellen Darstellung ihrer Immobilien offensichtlich eine untergeordnete Bedeutung. Es werden unscharfe Fotos gezeigt, die einfachsten Regeln für erfolgreiche Immobilienaufnahmen werden nicht angewendet und die Auswahl der Bilder erfolgt vielfach ohne nachzudenken. Die Begeisterung beim Betrachten dieser Fotos für Immoblien im High-End-Bereich hält sich für den Kunden in Grenzen. Wie es dann im preiswerteren Segment aussieht, kann sich jeder denken.

Besonders befremdlich ist der Vergleich zu 2019. Trotz erheblich besserer technischer Möglichkeiten hat sich die Fotoqualität auf  österreichischen Immoblienportalen verschlechtert.

Absolute Prozentzahlen

Entwicklung "Professionelle Aufnahmen"
Entwicklung "Solide Laienaufnahmen"
Entwicklung "Mangelhafte Aufnahmen"
Entwicklung "Ohne Aufnahmen"

Nur noch jedes 5. österreichische Immobilienangebot hat brauchbare Fotos

Die Quote mit akzeptablen Fotos - das sind professionelle Aufnahmen UND solide Laienfotos - liegt in diesem Jahr bei knapp 20%. Im Laufe der vergangenen 3 Jahre ist dieses Ergebnis um ein Drittel eingebrochen (2019: 30%). Das bedeutet im Umkehrschluss, dass momentan 80% der Immobilien in Wien ohne brauchbare Aufnahmen angeboten werden.

Trends und Kuriositäten

Was mir sonst noch auffiel:

Bilderzahl und Motivwahl

Einige Anbieter meinen es einfach zu gut. Sie kippen offensichtlich sämtliche Fotos, die ihre Kamera hergab, in das Angebot. Der Spitzenreiter kam auf 81 Fotos. Dabei sollte man jedoch im Hinterkopf haben, dass selbst bei großen Objekten die Aufmerksamkeitsspanne des Betrachters nach 25 angeklickten Fotos abbricht und gegebenenfalls in Ablehnung umschlägt.

Klassiker: Logo im Bild

Es ist natürlich verständlich, wenn man seine eigenen Fotos vor Bilderklau schützen möchte. Einige Anbieter pappen ihr Firmenlogo plump und prominent mitten auf das Bild. Das verhagelt dem Besucher natürlich das Betrachtungserlebnis. Wer möchte schon mit einem derart misstrauischen Geschäftspartner verhandeln? Mit etwas grafischem Geschick lässt sich die Bildkennzeichnung gewiss viel eleganter lösen.

Degradierung einer schönen Fotostrecke

Ein Phänomen, das bei Immobilienfotos immer wieder zu beobachten ist: Da haben sie schon eine wirklich schöne Reihe an Aufnahmen, die vielleicht sogar von einem Profi gefertigt wurde. Dann meinen einige Anbieter jedoch, diese Spitzenbilder mit ihren eigenen Smartphonefotos ergänzen zu müssen. Der Unterschied ist oft so eklatant, dass das Vertrauen des Betrachters in die Maklerleistung wegen einer kleinen Inkonsistenz auf die Probe gestellt wird. Es ist und bleibt ein Psycho-Ding.

Apropos Smartphone-Bilder

Moderne Smartphones machen erstaunlich gute Fotos. Aufgrund ihrer Bauart und Konstruktion eignen sie sich aber nur bedingt für richtig gute Immobilienfotos. Wenn man mit dem Smartphone Immobilien fotografiert, dann gelingt das nicht durch das übliche Knipsen. Auch mit dem Smartphone muss ernsthaft fotografiert werden. Dazu ist es zu allererst empfehlenswert, nicht mit der Original-Foto-App zu arbeiten. Diese ist für Freizeitaufnahmen bei gutem Licht oder für Gelegenheiten, bei denen die Fotoqualität zweitrangig ist, gedacht. Mit einer spezialisierten App (Lightroom, ProCamera etc.) lassen sich erweiterte Einstellungen an der Smartphonekamera vornehmen, die einige (nicht alle) Lichtsituationen besser bewältigen. Voraussetzung ist dann aber auch die Verwendung eines Stativs, da es bei Innenaufnahmen unweigerlich zu langen Belichtungszeiten kommen wird.

Und eines noch: Wer mit dem Smartphone fotografiert, sollte vorher die Linse putzen. In der Analyse fielen immer wieder Fotos mit milchigem Gegenlicht auf, das durch Schmutz und Schlieren auf dem Objektiv bedingt wird.

Befremdlich: Maklerin im Bild

Zweifellos ein Hingucker, aber beim zweiten Hinsehen dennoch kurios: Eine ausgeschnittene Maklerin klebt auf dem Bild einer sonnenbeschienenen Terrasse und guckt in die Kamera. Irgendwas stimmt nicht - klar, das Personalfoto war geblitzt, während die Außenaufnahme ohne Blitz auskam. So entstehen sehr verschiedene Tonungen, die das Unterbewusstsein beim Betrachten mit wenig Wohlbehagen wahrnimmt.

Virtual Home Staging

In meinen Fotoworkshops für Immobilienprofis bringen die Teilnehmer immer wieder ein Thema zutage: Leere Räume mit Einrichtung aus dem Compter zu möblieren. Dagegen ist prinzipiell nichts einzuwenden. Voraussetzung ist jedoch erstens, dass auch die leeren Räume nach allen Regeln der Immobilienfotografie aufgenommen wurden und zweitens, dass das virtuelle Home Staging einem Profi oder zumindest einer wirklich guten Software überlassen wird. Die Untersuchung förderte einige dilletantische Versuche in dieser Technik und ein müdes Schmunzeln zutage.

Noch mehr Klassiker

  • unlogische Bildsortierung, abrupter Wechsel zwischen Innen- und Außenaufnahmen
  • Schwarz-Weiß-Fotos machen eine Präsentation nicht interessanter
  • übertriebener Weitwinkel-Einsatz
  • uninspirierter Formatwechsel zwischen quer, hoch, quadrat
  • Drohnenbilder (kann rechtlich relevant sein)
  • unschöne Immobilien werden nachlässig fotografiert

Resultat der Analyse Fotoqualität 2022 in Österreich

Positiv: Eigentlich nichts.

Negativ: Die Anzahl der Angebote mit unbrauchbaren Aufnahmen ist gewachsen. Beliebigkeit und Nachlässigkeit ist für den österreichischen Markt (den ich schon lange beobachte) ungewöhnlich. Das Niveau nähert sich dem des deutschen Immobilienmarkts an. Die aktuelle Analyse für Deutschland folgt übrigens demnächst.

An dieser Stelle hilft etwas Eigenwerbung

Wenn Sie Ihre Top-Objekte endlich auch mit guten Fotos darstellen möchten, gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Sie engagieren einen guten Fotografen, der auf Immobilien spezialisiert ist.
  2. Sie erlernen selbst im Workshop Grundlagen der Immobilienfotografie oder Bildbearbeitung für Immobilienfotos.
    Der nächste Workshop in Wien findet übrigens am 21. und 22.09.2022 statt.
 
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