PrimePhoto Blog

Das war ein Blitzeinsatz: Am Samstag ruft mich die Eigentümerin einer Architektenvilla in Berlin-Frohnau an. Sie benötigt dringend neue Immobilienfotos für ihren Makler, weil sie ihr Haus verkaufen möchte. Sie möchte allerdings kurz vorher noch etwas Homestaging betreiben und Haus und Garten auf Vordermann bringen. Montag nachmittag wird dann fotografiert, und heute am Dienstag stehen die Bilder für sie zum Download bereit.

Die Gartenstadt Frohnau am Berliner Stadtrand ist heute eine gehobene Wohngegend der deutschen Hauptstadt und bekannt für ihr üppiges Grün. Denn die meisten Grundstücke haben einen dichten Baumbestand – so wie es der alte Fürst von Donnersmarck, Gründer der Gartenstadt, seinerzeit gewollt hatte und bis in die heutige Zeit vielfach erhalten wurde. Daher ist diese Location für die Immobilienfotografie ist das Fluch und Segen zugleich: Bei Innenaufnahmen am Tage bleiben die Fenster relativ gut abgeschattet. Für Außenaufnahmen ist es aber oft schwierig, ein Objekt wirkungsvoll in Szene zu setzen, weil die sprießende Flora den freien Blick verhindert.

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Heute führte mich ein Auftrag in Berlins alte Mitte. Einen Steinwurf vom Gendarmenmarkt entfernt steht das alte Borchardt-Haus – ein historisches Gebäude mit roter Fassade, eingerahmt von moderner Architektur der neuen Mitte. Im Erdgeschoss residiert das renommierte Restaurant „Borchardt“. Die Berlin-Grundbesitz Robert Lahs GmbH fungiert als Verwalter dieses Objektes mit exklusiven Büroflächen in den oberen Geschossen.

Robert Lahs kündigte am Telefon an, dass es bei der Fotosession um eine leere Etage ginge. Er hatte bei PrimePhoto allerdings unser Platin-Paket gebucht. Das schien mir mit 20 Aufnahmen etwas überdimensioniert zu sein. Doch schon beim ersten Rundgang wurde ich eines Besseren belehrt. Robert Lahs beherrscht die Dramaturgie ;-)

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Ein Immobilienfoto ist weit mehr als eine einfache Dokumentation eines Produktes. Verschiedene Beteiligte erheben Anspruch darauf, zu wissen und zu gestatten, was die Abbildung beinhaltet und wie sie eingesetzt werden darf. Verschiedene Rechte sind zu berücksichtigen.

Im Folgenden begebe ich mich zum Teil auf juristisches Parkett. Ich weise hiermit ausdrücklich darauf hin, dass ich selbst kein Jurist bin und die folgende Darstellung keine juristische Beratung darstellt. Bitte konsultieren Sie in jedem Fall den Anwalt Ihres Vertrauens, falls Sie Fragen haben oder initiativ werden wollen. 

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Je mehr Größe, um so besser, lautet die klare Antwort. Das Immobilienfoto ist DER Blickfang für ein Objekt. Nach dem Aufruf eines Exposés richtet der Betrachter seine Augen immer zuerst auf die Abbildungen. In diesem Moment werden die Weichen gestellt. Nur ein starkes Foto sorgt für die richtige Richtung.

Eine gute Immobilienaufnahme zeichnet sich aus durch

• Kontrastreichtum,
• Schärfe,
• richtige Belichtung,
• genaue Ausrichtung,
• ausgewogene Bildkomposition und
• Detailreichtum.

Wichtige Details sind aber nur auf großen Bildern. Gleichzeitig sollte ein Foto im Internet nie größer dargestellt werden, als der Bildschirm, auf dem es betrachtet wird. Kein Interessent will den Bildausschnitt verschieben müssen – es geht schließlich immer auch um den Gesamteindruck eines Motivs. Weiterlesen …

In der vergangenen Woche hat die amerikanische Makleragentur Redfin Ihren Marktbericht zur Wirkung von Immobilienfotos im Internet aktualisiert. Daraus lässt sich schlussfolgern, für welchen Immobilientyp professionelle Fotos besonders nützlich sind.

Dabei bestätigten sich im Wesentlichen die wichtigsten Ergebnisse der Vorgängerstudie von 2010. Besonders interessant ist, dass die Ergebnisse nach erzielten Immobilienpreisen gegliedert sind.

Ergebnis der Untersuchung

Im Internet recherchieren 92 Prozent der Hauskäufer. Deshalb entscheidet das Foto (erster Eindruck muss der beste sein), ob und wie schnell ein Objekt vermarktet ist.

• Objekte, die mit digitalen Spiegelreflexkameras abgelichtet wurden, erzielten höhere Verkaufspreise – deutlich wird das im mittleren Preissegment.
• Über alle Preiskategorien hinweg verringerte sich die Standzeit der Objekte (von der Veröffentlichung bis zum Abschluss) zum Teil signifikant auf unter sechs Monate, wenn das Exposé mit hochwertigen Bildern ausgestattet war.
• Im Vergleich zu Laienfotos lassen sich Objekte aller Preisgruppen mit Profi-Aufnahmen viel schneller vermarkten.
• Neue Untersuchung im Vergleich zur Altstudie: Angebote mit großen professionellen Bildern mit besonders hohem Detailgehalt erzielen höhere Verkaufspreise.

Die genauen Zahlen können unter dem angegebenen Link entnommen werden. Die Techniker der Agentur haben für diese Erhebung die so genannten EXIF-Daten der veröffentlichten Bilder ausgelesen, um festzustellen, welche Bilder mit welchem Kameratyp aufgenommen wurden. Zudem haben sie neben dem subjektiven Eindruck auch technische Verfahren zur Schärfe- und Kontrastmessung eingesetzt.

Die Verschiedenheit der Märkte und Preiskategorien sowie die Währungsumrechnung zwischen Deutschland und USA kann man vernachlässigen, wenn man hier einfach nur in den sieben angegebenen Kategorien denkt. Die genannten Preise gelten nur als Spannweitenangabe.

Immobilientyp aus dem Top-Segment weniger betroffen

Interessant ist, dass sich diese Effekte insbesondere im gehobenen mittleren Preissegment abzeichnen. Besonders hochwertige Objekte sind davon weniger betroffen, weil hier davon auszugehen ist, dass diese ohnehin professionell fotografiert sind. Und besonders niedrigpreisige Objekte sind in der Analyse unterrepräsentiert, weil sie meist aus Kostengründen nur laienhaft geknipst sind. (Wobei wir der festen Überzeugung sind, dass auch hier professionelle Aufnahmen zu den genannten Effekten führen werden.)

Die Erfolgsrechnung muss jeder Makler für sich selbst aufmachen. Schließlich gibt es viele unterschiedliche Konstellationen vom vollständig freien Makler, über den mit einem Fixum ausgestatteten und erfolgsbeteiligten selbständigen Immobilienverkäufer in einem Immobilienbüro bis zum vollständig Angestellten. Ein erster Schritt ist es deshalb, sich auf die Erfahrungen anderer zu berufen und solche Studien ernst zu nehmen.

Ein Fakt ist in der Studie nicht ausdrücklich berücksichtigt, wirkt sich aber auf alle Ergebnisse dieser Studie aus: Mit professionellen Fotos tut ein Makler sehr viel Gutes für seine Eigenvermarktung und positioniert sich am Markt als ernst zu nehmender und seriöser Partner.