Je mehr Größe, um so besser, lautet die klare Antwort. Das Immobilienfoto ist DER Blickfang für ein Objekt. Nach dem Aufruf eines Exposés richtet der Betrachter seine Augen immer zuerst auf die Abbildungen. In diesem Moment werden die Weichen gestellt. Nur ein starkes Foto sorgt für die richtige Richtung.
Eine gute Immobilienaufnahme zeichnet sich aus durch
- Kontrastreichtum,
- Schärfe,
- richtige Belichtung,
- genaue Ausrichtung,
- ausgewogene Bildkomposition und
- Detailreichtum.
Wichtige Details sind aber nur auf großen Bildern. Gleichzeitig sollte ein Foto im Internet nie größer dargestellt werden, als der Bildschirm, auf dem es betrachtet wird. Kein Interessent will den Bildausschnitt verschieben müssen – es geht schließlich immer auch um den Gesamteindruck eines Motivs. Weiterlesen …
In der vergangenen Woche hat die amerikanische Makleragentur Redfin Ihren Marktbericht zur Wirkung von Immobilienfotos im Internet aktualisiert. Daraus lässt sich schlussfolgern, für welchen Immobilientyp professionelle Fotos besonders nützlich sind.
Dabei bestätigten sich im Wesentlichen die wichtigsten Ergebnisse der Vorgängerstudie von 2010. Besonders interessant ist, dass die Ergebnisse nach erzielten Immobilienpreisen gegliedert sind.
Ergebnis der Untersuchung
Im Internet recherchieren 92 Prozent der Hauskäufer. Deshalb entscheidet das Foto (erster Eindruck muss der beste sein), ob und wie schnell ein Objekt vermarktet ist.
- Objekte, die mit digitalen Spiegelreflexkameras abgelichtet wurden, erzielten höhere Verkaufspreise – deutlich wird das im mittleren Preissegment.
- Über alle Preiskategorien hinweg verringerte sich die Standzeit der Objekte (von der Veröffentlichung bis zum Abschluss) zum Teil signifikant auf unter sechs Monate, wenn das Exposé mit hochwertigen Bildern ausgestattet war.
- Im Vergleich zu Laienfotos lassen sich Objekte aller Preisgruppen mit Profi-Aufnahmen viel schneller vermarkten.
- Neue Untersuchung im Vergleich zur Altstudie: Angebote mit großen professionellen Bildern mit besonders hohem Detailgehalt erzielen höhere Verkaufspreise.
Die genauen Zahlen können unter dem angegebenen Link entnommen werden. Die Techniker der Agentur haben für diese Erhebung die so genannten EXIF-Daten der veröffentlichten Bilder ausgelesen, um festzustellen, welche Bilder mit welchem Kameratyp aufgenommen wurden. Zudem haben sie neben dem subjektiven Eindruck auch technische Verfahren zur Schärfe- und Kontrastmessung eingesetzt.
Die Verschiedenheit der Märkte und Preiskategorien sowie die Währungsumrechnung zwischen Deutschland und USA kann man vernachlässigen, wenn man hier einfach nur in den sieben angegebenen Kategorien denkt. Die genannten Preise gelten nur als Spannweitenangabe.
Immobilientyp aus dem Top-Segment weniger betroffen
Interessant ist, dass sich diese Effekte insbesondere im gehobenen mittleren Preissegment abzeichnen. Besonders hochwertige Objekte sind davon weniger betroffen, weil hier davon auszugehen ist, dass diese ohnehin professionell fotografiert sind. Und besonders niedrigpreisige Objekte sind in der Analyse unterrepräsentiert, weil sie meist aus Kostengründen nur laienhaft geknipst sind. (Wobei wir der festen Überzeugung sind, dass auch hier professionelle Aufnahmen zu den genannten Effekten führen werden.)
Die Erfolgsrechnung muss jeder Makler für sich selbst aufmachen. Schließlich gibt es viele unterschiedliche Konstellationen vom vollständig freien Makler, über den mit einem Fixum ausgestatteten und erfolgsbeteiligten selbständigen Immobilienverkäufer in einem Immobilienbüro bis zum vollständig Angestellten. Ein erster Schritt ist es deshalb, sich auf die Erfahrungen anderer zu berufen und solche Studien ernst zu nehmen.
Ein Fakt ist in der Studie nicht ausdrücklich berücksichtigt, wirkt sich aber auf alle Ergebnisse dieser Studie aus: Mit professionellen Fotos tut ein Makler sehr viel Gutes für seine Eigenvermarktung und positioniert sich am Markt als ernst zu nehmender und seriöser Partner.
Das können an einem Tag schon mal mehrere hundert sein. Im Ergebnis bleiben dann so zwischen 10 und 20 Aufnahmen von verschiedenen Motiven übrig. Manche Bilder werden anschließend zu einem einzigen montiert. Bei bestimmten Lichtverhältnissen sind manchmal mehrere Aufnahmen nötig. Und natürlich gibt es eine geringe Anzahl von Probeaufnahmen (die aber niemand sonst zu sehen bekommt). Am Ende können pro Tag bis zu 40 finale Fotos entstehen.
Hinzu kommt, dass die Zahl der Aufnahmen von den örtlichen Verhältnissen abhängt. Ist genügend Platz vorhanden und die Immobilie für die Aufnahmen gut vorbereitet, wird meistens weniger Zeit benötigt, und es können weitere Motive aufgenommen werden.
Wie viele Aufnahmen benötigt ein Objekt?
Für eine gute Präsentation benötigt eine typische Ein-Familien-Immobilie bis 130 qm Wohnfläche etwa 10 Fotos. Wie hoch die Anzahl am Ende ist, kann natürlich mit der Größe und der Art der Immobilie steigen. Allerdings sollte die Bilderzahl 25 Aufnahmen nicht übersteigen. Psychologische Untersuchungen haben gezeigt, dass dann der Betrachter schlagartig das Interesse verliert, weil er von der Informationsmenge einfach überfordert ist.
Weshalb nehmen Sie sich soviel Zeit?
Bei der Immobilienfotografie geht es nicht darum, einen schnellen Schnappschuss von einem Objekt zu machen. Das Ziel besteht vielmehr darin, die Stimmung in einer Immobilie einzufangen, damit der Betrachter gefesselt ist und möglichst lange bei meinen Bildern verweilt. Das ist ein Vorteil für das Immobilienmarketing des Verkäufers, denn je stärker die Bindung zum Objekt, um so eher ist der Interessent bereit für den nächsten Schritt. Und dafür ist ein bestimmter Aufwand zu betreiben. Gegenstände und Möbel wollen richtig arrangiert sein, Licht muss hinzugefügt oder abgehalten werden. Bis die gewünschte Stimmung erreicht ist, vergeht einige Zeit. Dafür entstehen aber starke Fotos, mit denen ein Schnappschuss niemals mithalten kann.
Woher wissen Sie, was der Kunde will?
Bei jedem Fototermin werden die Bilder in Echtzeit auf einen tragbaren Computer geladen. Das hilft, die erforderlichen Korrekturen an Motiv und Licht vorzunehmen, und gleichzeitig kann der Kunde sofort sehen, in welche Richtung die Aufnahmen gehen. Hat er bestimmte Wünsche, kann man unmittelbar daran arbeiten.
PrimePhoto setzt zum Jahresend-Spurt an und hat für die neuen Kunden ein besonderes Rabatt-Programm aufgelegt. Darüber hinaus habe ich für meine treuen Kunden eine Bonusstaffel mit einer Rückvergütung bei bestimmten Auftragsvolumina vorbereitet.
Großaufträge werden individuell kalkuliert, denn hier greifen oft andere Mechanismen, Mengen und Vorgehensweisen.
Hinweis: Die genannten Boni und Rabatte sind inzwischen ersetzt. Details finden Sie am Ende dieses Beitrags.
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Wird der Verkauf einer Immobilien bekanntgegeben, ziehen Profifotos sofort die Aufmerksamkeit auf sich. Doch allein gute Aufnahmen reichen nicht aus. Der Mix verschiedener Werbeformen entscheidet über den Erfolg einer Kampagne, bei der starke Aufnahmen im Mittelpunkt stehen.
Anzeigen in lokalen Zeitungen und im Internet sind die Werkzeuge, mit denen man die meisten Interessenten anspricht. Vor-Ort-Werbung mit einem Schild am Objekt ist an belebten Straßen extrem wirksam, jedoch nicht immer und überall erwünscht oder gestattet.
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Oliver M. Zielinski - 17. Dezember 2013 - in: